用家上车换楼 促进新盘热销

中原团队在远东发展旗下的西九龙「晋岭」持续表现出色，获发展商高度嘉许并有幸获委托为该项目独家代理。图为远东发展执行董事及首席营运总裁陈志兴，以及远东发展集团高级营业及市务总监方俊(左三)与中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰先生(左二)签订独家代理委托协议，并举杯预祝销情理想。

 

近月一手项目以盘接盘的形式登场，气氛热闹；市场现有的项目单位大都是一般刚需用家较渴求的面积户型，如300余尺的一房、550尺至600余尺的两房，此类单位大都在楼价$800万以下，而且每次拣楼阶段都是买家首选。以近日同期推出的将军澳「天晋IIIB」及「The Parkside」为例，同样也是一房及两房的单位求过於供，至於沙田「玖珑山」也是两房单位大受欢迎，三个长楼花期的项目都有一个共通点，便是三房约850尺以上、楼价$950万至$1,200万之间单位去货流程较缓慢，通常都是在最后期才被客人所选择。每一批销售售单位都会出现这个情况，可见市场换楼客一旦遇到$900万这个水平，会受到不少阻力。上述这个情况的出现与首期按揭成数大增有关，事关一般高级打工人员在财务安排上有困难所致。

 

最新因众多新盘推出的缘故，笔者较往常时间多了接触发展商团队的机会，从而了解他们在设计项目时要考虑顾客需求及客源因素，在画则时要多元化组合，尽量囊括不同买家，而每个面积的户型限量地供应，可有效针对小数目买家，毋须根据项目位置所在而迎合地区性买家，在销售时更有效率达到目的。

 

新项目的价值，除了地皮外，还要计算用料、建筑成本等，若与同区现有物业比较，往往相差很大，所以发展商为项目定下目标客源时，已经放眼全港甚至国内。在定价上未必会参考同区物业，反而与同期在市场销售的其他楼盘作比较，故上述三个位处九龙及新界的楼盘平均尺价大致相同，介乎$12,000-$15,000左右，而买家都来自全港不同地区；可能因为香港整体交通基建设计四通八达、配套完善，令到用家在选择居所时不太受地区影响，反而更着重项目设计是否配合他们生活节奏和需求才作出购买行为，可预期这种思考模式亦会成为日后买家买楼的大趋势。