官方数字证实楼价回调 持货者策略如何？

笔者与财经名人陈永陆先生近日分享豪宅买家心态。

 

按照差饷物业估价署日前公布最新楼价数据，截至1月底私人住宅售价指数报278.7点，按月跌2.2%，按年跌幅约2.1%。若以地区及实用面积划分，九龙区中小型单位跌幅最为显着，A类单位(即实用面积431方尺以下的单位)售价下滑14.4%，平均每平方实用面积尺价约$9,550元，而同区B类单位(即实用面积431至752方尺的单位)，平均每平方实用面积尺价亦跌约8.7%至$9,965元，两类单位平均尺价一同跌穿万元关口，创2014年5月后低位。

 

传媒对上述情况表现甚为惊讶，皆因九龙作为市区地段，其跌幅比偏远的新界区更甚实在令人大惑不解。不过笔者作为市场中人，对此现象却不太意外，其实只要回顾2015年在九龙市区推出的新盘供应及销售成绩，全年约有$410亿成交金额，不难发现其中大部份的成交单位都是在这两个类别，应该是将市场刚需用家都吸引过去了；二手业主在息口低位时，认为租金回报可观，都不愿在那刻割爱卖楼，把有需要的用家赶去新盘，加上发展商以商业角度考虑，本着「有货便要销」的精神，制定各种吸客条款和优惠去抢客，所以新买家不必向二手业主追价求货。

 

但当去年第4季金融市场逆转，股市大跌，而各行各业在经济放缓下，需求减少，业主开始接受现实，有部分财力不太强的业主，尤其是A类及B类单位的业主普遍是打工一族，有需要调整财富比例，减价卖楼以增加现金持有减少负债，导致成交价由高位回落。相信，2016年第一季数字会进一步下跌。

 

据前线同事所述，过去连续2个周末大型屋苑陆陆续续涌现减价成交，大型屋苑如美孚新村、新都城及将军澳中心的成交价回落至2014年上半年水平，吸纳一批守候已久的买家出动，可见用家仍然蠢蠢欲动；虽然市场有一股承接力，但因为大众已接受楼价回落的消息，楼价并没有条件向上跳升，正因如此，一批有实力的买家正悄悄买入一些贵重罕有的特色单位，这批人士身份甚为神秘，不能一概而定是属於何类型购买者，有见现时楼价已下调至一定水平，刚好碰上价格合理的物业便出手。因为他们深知道未来供应中，优质贵重物业只会卖少见少，无论位置及用料亦未必可及得上现在市场可售的，下一次跌浪来临时即使有能力亦未必可找到同级质素的货种，故现在率先收集，令逾亿元的大额成交屡见不爽，以信置旗下大屿山洋房项目Botanica Bay为例，以招标形式连沽6幢洋房，共涉资约$7.4亿，预料大码成交将陆续有来。