回归的话题

日期：2017-07-05

荃湾「海之恋·爱炫美」已累推逾430伙单位，预计最快本周末开售，观乎市场反应，有望延续上一期的理想销情。图为长实执行董事赵国雄(右一)、长实地产投资董事郭子威(左一)、高级营业经理封海伦(左二)与笔者於项目发布会上交流最新行情。

香港回归祖国20年，适逢政府领导班子换届，国家领导习近平主席亲临香港主持第五届特区政府就职典礼；在此阶段，全港各处各地都有不同庆贺回归的活动，与此同时传媒评论都喜欢取材回归前后作比较，1997年香港回归时中原城市领先指数(CCL)为100点，随后经历各种经济金融事件，加上世事变迁，楼价曾回落低见33点。现在CCL已突破160点，较97年高峰期上升60%，若由最低位计算，升幅达480%。

当然，传媒必定不会放过前任特首的工作承诺，尢其是他不断强调房屋政策是他任内重中之重的议题，在此刻任期完结时，大家掐指一算，5年内楼价上升53%，大家免不了说在上届府重重政策下，楼市仍是升完再升。但仔细观察后，便发现近年楼价向上调整的幅度已经放缓，下行风险相当高，所以市场不少财经机构已经发表香港楼市爆破论，下跌幅度可达三至四成不等。

不过市场观点有多个角度，亦有人认为现时楼价比97年高峰期还要高，但暂时没有爆破危险，主要基於以下原因：银行存款多达$11万亿、利息低企、借贷比例低等；而当市场出现两种不同方向的理论时，市民一般也会探取观望态度，业主财政压力小，持货能力自然强并不急於出货，而买家在楼价高企的情况下，一旦感觉楼市有回落可能性，自然便会期望卖方会减价可以执平货，所以市场便出现了有价无市的现象，交投大幅滑落，有些屋苑成交量跌近历史低位。

十大屋苑连续两星期录得个位数字的成交纪录，我们前线团队反映睇楼量也减低了，形容市场有点寒风，即使一手新盘人流也没有早前的澎湃，可幸买家又不致於绝迹。元朗「PARK YOHO Genova」在刚过去周末成交超过200伙，荃湾西铁站「海之恋•爱炫美」更收2千余票，足证市场买家仍在，只是少了爱凑热闹又有闲资的游荡族，令气氛少了点火。以笔者在行内的经验，此时大家知道既没有急切的追货需要，也没有下跌走货的逼切性，皆乐得静一静、歇一歇、抖抖暑再观望一下，有新局面时才再作下一步部署。