升不停买不停，楼价何时停？

嘉华旗下白石角「嘉熙」刚於周六进行首次销售，无论收票或销情也势不可挡。笔者向嘉华国际营业及市场策划总经理（香港地产） 温伟明恭贺。

 

 

第二季起步至今，一手销情从未停步，不同项目在加价后加推单位也几近沽清。当然一些平均尺价达$30,000元或以上的三房或四房大单位销情便会放慢，但是一房及两房尺价低於$25,000的单位，几乎都一扫而空。

 

分析数据的专家都心水清，虽然看到每次销情都有畅销的现象，但数量都是首轮推出200至250伙，接着便是100至150伙。有感客路愈来愈收窄，不禁怀疑后续如何，有能力再加价吗?究竟楼市升幅到甚麽地步才会停止？

 

笔者在前线其实都看不清买家实力，大部分屋苑客都十分艰难地并合首期才可置业。在选择单位时，如果买家有能力负担的单位都被沽清后亦会放弃选购，然后又等下一个盘或下一次新推出的单位放售，所以时时多次见到那些诚意买家出现一次又一次；这也反映了为何发展商在加价后仍有客户，就算发展商加价3%-5%，只要楼价在置业者供款承担能力内，各买家依然会有兴趣置业。

 

只是市场分析师已经担心，究竟还有多少买家可承接单位？这要看看发展商的长远眼光，又或者他们所持那些数据显示未来的承接力，买地出价$17,000一尺连建筑成本4,000元，单计成本已达到$21,000；若再加上利息成本等等，现在出售价可达$25,000一尺。由於金管局不放宽借贷比例，所以一般两房单位若在$800万以下，都很快被市场吸纳，那些高达千万元的400尺两房单位，是目前客户上车的阻力。

 

至於豪宅项目则要有方法启动买家的消费慾，才可缔造成功的交易。那些全新推出的豪宅项目，因为要建立项目品牌的市场定位，务必要力创新高，因此不会轻易放宽尺价，宁愿成交量不多也要珍惜货源；横竖项目在楼花期内，尚有时间去筛选有财力的买家，以北角新鸿基「海璇」为例，开售至今只售约20余伙，每一单位成交半亿至一亿，平均尺价$50,000以上。而事实上，有此购买力的人不多，同时因为单位面积约1,200多尺，涉及金额不菲。即使有钱人也会审慎而行，但是另一个清水湾低密度豪宅「傲泷」，却因为空间大，涉及金额只介乎$2,000万至$4,000万，大三房甚至四房双套的平均尺价只约$18,000至$22,000，在启德地王每尺地价$17,776元的刺激下，迅速被醒目投资者抢购，单是五月份便成交230余伙，亦因为为项目已届现楼，发展商试探市场一段日子，了解到客人出价的心意，即使市场整体上升了，项目却保持原价推售才吸引资金向低流的力量，一下子在单月回套了$60亿资金以作下一步部署。

 

刚过去周末嘉华旗下白石角「嘉熙」出售238伙，主要是一房、两房及三房户型，楼价$1,200万以下单位居多，开售前已录得8,000多票并可即日沽清，反映中小型单位仍是市场主流，现时有不少向隅客在等待下一次发售，发展商是否知道客人最终可接受的价位？笔者估计都是靠测才知，因为没有人可以估计置业者在背后所持的购买力多少。有吸引力的项目相信不乏入市者，市场购买力未见衰弱，故此发展商会继续加价，买家也愈升愈开心愈买，风险时时存在，大家各自评算。