多重负面消息 有助楼市降温

中原地产独家策划及销售代理，位处西九龙的精品住宅项目「尚玺」(Enchantée)，上周公布首张价单，入场费$384万起，非常吸引，连日来引得一众年青买家参观，争取上车机会。

 

 

美国联储局加息又再多一步，上周四正式落实加息0.25%，市场普遍都预期本港银行会随即宣布加息，可是四大银行–汇丰、渣打、中银及恒生同日即时回应说维持优惠利率不变，虽然港元利息及美元已相差1.75%，港元息口仍能维持不变，可见留港资金仍未找到更佳地方停泊，香港仍是资金有机会赚钱及安全的市场；否则，息口有如此大差距，理应有相当大的流失压力。

 

当然，银行也做了不少稳定和吸纳资金的措施，在未加息前一个星期已经不断推出新资金高息计划，维期3个月至半年，港币和美元同时进行；有个别银行更针对美元提高息口。而银行优惠利率不变，对按揭贷款是否有成本增加，毛利减少？心水清的金融人知道，其实近年物业按揭有近8成是选用H按(即同业拆息)，不少物业按揭是跟贴银行资金成本升降，在物业按揭的毛利实质并不是有太大损失，所以银行按息未有太大压力要增加。

 

反之，市场比较敏感的是中美贸易战，股票市场升升跌跌完全在总统的语言上，股市上未必令到市民兴奋，而一日跌800点却足以令到投资者惊吓，立即收缩不必要的投资；因为担心中美互相制裁影响整体经济，故此近日物业市场火热，投资者还是相当冷静。

 

市场经过2018年上半年的冲刺，动力相当惊人，许多市场分析都需要重新调整今年市况预测，一般都看好全年有2成的升幅。根据近月成交以及市场供应计算，价格再升是可见现象，不过业主要清楚市场可接受的价位，了解本身物业是在那个类别、那个楼价层和买家客源等，否则一味只看版面的数字消息，对本身物业叫价并不准确，往往拿捏不到合适的出售价位和时机，导致未能成功出货或换货。

 

照笔者在市场接触，市场买家依然是用家主导，靠父干首期置业的会选两房及一房，换楼的选两房或两房半，三房及开房式反而都是次选；原因是买入一次便会锁紧未来三年的资产流动性，在购买上应先考虑三年内的需求。至於投资者的选择，其一是考虑未来升值高能力的户型，四房双套是属於优质货。其二是考虑易租多客源的两房；至於开放房，则是分支家庭的上车族以自己能力购买私人空间，既可同时贴及父母共享家庭资源，又可独立生活。也有学习置业上车阶梯的，先购置物业以防他日物业升到高价追不上，先买入放租，让租客养楼，自己仍在家与父母同住，以减低生活成本，让自己拥有物业负担鞭上进的动力，所以开放户仍是有支持者。