中原城市指数创新高，买家量力而为

 

 

刚过去周末，将军澳日出康城「LP6」销情最为瞩目，楼盘单日售出约83伙，占推售单位约八成，其中特色单位更全数沽清。图为南丰发展销售部副董事长麦一擎与笔者在项目销售处一同见证开卖日热闹气氛。

 

 

上星期中原城市指数突破高位，最新报189.42点，按周升0.42%，反映楼价再次攀升；近年楼价持续上升，其间多次因为政府打压或压抑需求所制定的政策令到楼价小回多次，但是，有反应的只是交投量萎缩，实质楼价只是短暂回落，并不能使到价格上升的趋势改变。

 

影响产品价格的最主要因素始终是供应和需求比例，公营房屋需求因为有轮候册登记数字可以清楚知道需求，政府早前公布申请宗数共有25.46万宗，而未来五年公营房屋供应量维持平均2万间；至於香港私人房屋新增供应量每年大约16,000伙至18,000伙，虽然私人市场的需求没有明确数据显示，但是每次新盘发售的登记抽签数字，以及出席拣楼的人量以倍倍数超过出售单位数量便知道需求的殷切。

 

每次新盘发售都引来超额买家，不过他们却非盲目不自量力的人，所出售的单位又不一定全数沽清，有些单位订价高於市价又或是金额较大，买家也会考虑并非预算之内便却步，可见买家是相当理性的。自从中美贸易协商破裂后，整体投资气氛逆转，两个经济大国打仗牵连绝对不少，导致股市市场即时回落，投资者更是全面观望；物业市场始终是有自用需求，不至於停顿，但投资需求减少便令气氛冷下来，所以本星期即使有创新高的指数消息，理性的买家也明白这是累积的升势力道，下一步是否急升？大家都观望下一回中美的交流如何，不急於抢入市，纵使近日一手盘持续有新单位推出，未见十分踊跃抢购，二手市场更是买卖两闲陷於冷战局面，业主不愿放软叫价，买家似乎等待回落亦不急买。

 

笔者时时遇到投资者叮嘱，市场一旦有超笋盘出现，要第一时间通知他们；他们有些资金在手，有机会便买货，此等投资需求真是如何计算？可见香港楼市的需求不能确定，会因投资市场气氛而出现高低，高度敏感，也高速转变。