「时光倒流价」回到那一年

高银集团首个本港豪宅项目「傲玟」，开则豪气、用料重本，是发展商信心之作，集团市场策划及销售总监陈秀贤带领笔者细心欣赏项目的示范单位。

 

 

近日「汇玺」开售第三期单位，发展商订价基本是同一期、二期价格差异不大，引来5,000余票的意向买家，就是因为2017年至2019年的一手盘开价拾级而上。今天以二年前同价买，但是物业已近现楼阶段，用家便有平了两成的感觉，加上其他一手楼盘订价仍未作调整；相比之下，价格显示出有时光倒流的回落。

 

市场出现大量跌价减租个案，地产市场似乎有大跌的趋势，主要是零售铺大幅减租的消息所致，许多连锁店品牌租约到期便不续租、也有大型店铺不惜放弃租期也提早结业、食肆停业，政府的商场旋即推出惠民措施减租一半。另一方面，甲级写字楼续租尺价下滑都是相当严峻的讯息，可是住宅市场却是仍然相当硬净，买家信心仍是强，无论发展商的一手货价或是二手业主价，基本仍未有大幅回落，只是减了部份早前叫高了的意向价，相对成交未见有太大的跌幅，尤其是市区的二手市场，一般家庭的两房至三房物业业主暂不见忧心楼价向下调整，目前成交的多是$800万以下单位。

 

九月份十大屋苑成交与8月份急升，主要是新界区的大型屋苑价格下调迅速带动，而用家刚需，令到交投上升一倍有多，这反映闲钱不多的打工阶层以及中小企老板在遇到经济逆转时，为了保本必须尽快做好防御工作，减债持现金。而在用家的角度上，住屋需求必须在能力范围内，如果价格合适遇到心水单位也不理会太多因素，可以藉此时机置业安居，所以成交有力。至於一手豪宅物业回调压力比较大，早前随着新落成的超级豪宅在内地富豪的追捧下，屡创新高，突破10万元一尺的成交不少，现在面对两大因素：

一、社会动荡改变了香港安定繁荣的印象，超级富豪尤其是一批内地富户对香港社会安全稳定有戒心；

二、政府的一手空置税出台，令到豪宅现楼迟卖成本增加，楼价不升再加上每年空置税，发展商持货不化算；

 

导致楼价上升条件欠缺，而发展商持货值不高情况下，在格价上应不会坚持级级创新。

 

有项目因为坐拥一定单位数量，需要出售部分单位为投资回本，故此提供不同优惠吸引买家，即使市场有个别项目已经作出非常吸引的条款，可惜因为投资气氛不佳，未能吸引到大量投资者出手。只是有部分人因为资金在世界各国量化政策出台，要重新配置分布，便调拨部分资金购买物业，不过这些成交个案为数不多；物业市场短期看不到有回旺迹象，笔者在前线接触，有兴趣买楼的人依然不少，有能力购买的人也不缺乏，只是持货者愿意放售的价位似乎未能提升有钱人的购买意欲，导致成交不旺，现时低流量的方式仍然会维持一段日子。第四季市况，是消耗在市场游走中的购买力，如果要持续销售，便要启动新动力。