累积购买力 仍有余力追上场新盘？

会德丰旗下的茶果岭项目，共分为3期发展。其中第1期「KOKO HILLS」设413伙。图为会德丰地产常务董事黄光耀(左二)与中原东南九龙团队李玉祥(右一)及湛志强(左一)和笔者一同在项目命名记者会上合照。

继五月两个超级红盘深水埗「The Campton」及天水围「Wetland Seasons Park II」近几完美沽清后，可能欠缺新盘带动，加上天气实在大雨，黄、红、黑雨都经历了，水浸山泥倾泻的消息对计划睇楼的活动大大影响，市场在本周末温度显然下降了不少。另一方面，新放盘的业主根据五月市场旺市成交叫价，令到市场寻觅单位的买家有不少却步，因为有新的政策消息出现，市场多了声音扰动信心，也有不同观点。既然利淡因素出现，作为出钱买家自然保留一下出价，期待可以有再平的机会，但是许多业主知道消息消化后，市场通常很快就会回复常态，便有信心再等待好价，故要达成交易出现难度，形成交投宗数减少。

乐观的看法是市场暂时回气，而悲观的看法则担心累积了的购买力消耗尽后，后市承继力不足，再看中国的经济火车头动力亦因为受到疫情拖累放缓，可见在未来半年至九个月本港经济欠缺水源，想必不会太多人进行物业投资或更换。除了上车价类别外，其他的中价物业需求受压，足证不是所有物业有市有价，如果不是全面有市，楼价也未必有再升可能，所以即将开售的大面积单位是市场密切留意的指标，发展商虽然有足够数据分析支持住宅物业易升难跌，但如果在订价上太进取，销售成绩或者未必会太差，不过要在短时间取得一定数量的销售额，则不得不小心计算承接力。

笔者在前线接触各区买家，体会到项目的能卖能力真的不是简单一笔加一笔减地，以地价连建筑费及利息便能计算到出售价，反而是很多无形因素会影响，例如：项目整体设计、地区当时环境、全港市场同期的竞争、项目出售时的经济与政治气氛等，环环相扣互相影响，令到卖楼团队时时都要先把固定的条件做足100%准备，然后细心紧贴市场的气候变动，务求捉紧最有利的一刻出场，以图最高效益，本年度卖楼，必定大考功夫，