买港楼应有世界观之三

香港奉行联系汇率，不但将香港利率话事权拱手相让给美国，而且还控制不了通胀和通缩，造成楼市大生大死现象。置业人士买楼，除了要看楼价高低之外，还要关注世界经济，例如美国，她掌控了香港的利率，造成香港通胀与通缩的问题。

 

1983年，由於香港前途问题，发生了港元危机，到最后，港府终於以联系汇率稳住了港元的阵脚，但香港付出沉重代价。

 

由於香港与美国经济冷热程度不同，有时更是反方向去走，香港利率当然被逼跟着美国上落，自己却失去利率对经济的调节功能。

 

就以1997年，亚洲金融风暴发生，不少亚洲国家及地区，都受到袭击。由於国际金融炒家早已埋下地雷，以狙击联系汇率作为虚招，实际是利用期指市场图利。大鳄诈攻联汇，港府官员信以为真，立即将香港银行同业隔夜拆息扯高至289厘，股市和楼市应声暴挫，预早沽空期指的大鳄得其所哉，大有斩获。可怜陪葬的楼市，饱受高息重创。

 

当时美国由克林顿主政，经济不俗，美国联邦基金利率高达5.5厘，香港无法将利率压下去，造成港股港楼重伤，股市血流成河，楼市遍地负资产，港息虽然期后回落，楼市已受重创。股市在2000年有科网热潮，恒指曾创出历史新高；但楼市却依然故我地低迷，甚至出现通缩，直至2003年下半年，楼市才见底回升。

 

由於期后美国经济不振，再加上次按及雷曼倒闭引发2008年金融海啸，美国利率向下调整进行救市。虽然全球一致看淡包括债市、股市和楼市等投资市场，但2009年初开始，香港楼市竟然冉冉上升，而其他地方的楼市，亦有不少复苏过来。

 

香港楼市之所以上扬，除了投资者对印刷的金融投资产品有戒心之外，香港利率跟随美元下降至非常低水平，买物业可享低息供款的好处，更有两三厘租金回报率甚至物业升值之利。此外，美国连番量化宽松，投资者更狠狠抛售港元美元，改持物业等实物。

 

美国经济衰疲，长时间处於低息期，量宽又令美元贬值，投资者更对美元弃如撇履。加上美元贬值更会导致香港出现严重的输入通胀，投资者及用家加速买入物业对抗通胀。

 

最近，美国推出QE3，投资者抛售港元美元，转移持有能够对抗通胀的物业，势头持续增加，因为市场预期QE3可能会引发全球超级通胀，唯有靠拥有物业自保。虽然对付超级通胀可能需要以加息对付，但美国国民和政府合共欠债57万亿美元，加息，只会令自己的债务担子百上加斤，如同自杀，美国联储局会不会如此傻仔呢？当然不会！美国不加息，香港加息之说，不攻自破！