按息提高 银行加价非加息

最近有银行带头提高按揭息率，引起市场忧心楼市加息重临。笔者认为，提高按息，是加价而非加息，置业人士不要会错意吓坏自己！

 

较早前香港金融管理局提高按揭风险加权比率，使到银行的按揭资金成本上升，令成本增加20至25点子。所以，银行长远而言，无可避免将按成本调升，形成提高按息的现象。

 

按揭风险加权比率上升，会使到新造按揭利息调升，按息增加幅度为25点子。一些市民的错觉是，银行提高按息即是息口转向上升的先兆，不利物业投资。其实，按揭风险加权比率的增加，是人为所造成，并非现时超低利率转势向上的预告。

 

银行提高按息0.25厘，实际上是加价而非加息。自从实施双重印花税和收紧按揭之后，不少银行经已变得「醒目」，不再将业务重点押注在按揭身上，反而将贷款目标转移到其他贷款项目，包括信用卡及私人贷款，避免被金管局挑剔。

 

按揭业务再非银行重点出击目标，变得次要，就不必再低价竞争，可以轻松地加价提高按息。加价一来对业务影响轻微，二来亦乐得做乖仔迎合金管局。

 

香港实施联系汇率，港元与美元挂勾，本港利率的决定权其实是操纵於美国联邦储备局手上，而非港府。美国的利息升降，美国政府亦毋须知会香港，美国有100%的息口升降控制权，港府只有跟随的份儿而没有话事权。

 

近日美国联储局正副主席伯南克及耶伦，分别表示不会停止购买美国债券和不会退市，继续维持超低息现状。美国息口不变，港息亦不能我行我素大升，按息不会有显着变化。

 

伯南克更在国会听证会指出，美国经济并未有出现过热情况，他更估计到2016年，美国失业率才可回落至6%水平。并指失业率在未来数年不大可能回复至较正常水平，令市场维持继续推行量化宽松的憧憬。只要美国依然采取量宽，息率自然继续处於超低息水平，香港亦不必惊惧「忽然大幅加息」。

 

就因为美国持续量宽，只会浮起有质素的资产，物业在各种投资工具之中，是比较实在的一种。而且住宅物业具有两点特色非其他投资工具可比，所以，依然是有其叫座力。第一，住宅物业可以自住，业主大可以供楼当交租，不必惧怕业主加租的威胁。第二，如果自己经已有物业居住，可以将物业出租给租客，而且还可以每隔两三年加租，提高租金回报率。投资於住宅物业具有比较多优胜之处。虽然有人觉得，三几年后美国息率或者会提高，但居住，始终是有实际需要的，难道息口调升就不用居住吗？当作投资，业主也有租金调升的好处，置业仍是上算。