细细粒容易食 细价楼架势

今年细价楼显现架势，无论是成交量以至楼价都表现坚挺，跑赢大市。因市场人士洞悉细价楼的优点，所以，无论是二手公屋、居屋以至一、二上车盘，继续大受欢迎，预料未来走势依然不俗，因为细细粒容易食。

 

今年8月1日公布的中原城市(中小型单位)领先指数是122.37点，比上一周高出0.34 %，比一个月前上升2.23 %。而一些细价楼盘的价位，迭创新高，比起疲软的豪宅市场，更显得八面威风，十分架势！

 

今年上半年价值300万元或以下的低价二手私人住宅买卖合约登记，录得5,225宗，总值121.52亿元。低价二手私人住宅买卖登记宗数，占期内整体二手私人住宅买卖登记18,133宗的28.8%，较去年下半年的33.3%，减少4.5个百分点。今年上半年数字，是创1995年下半年有纪录以来十九年的历史新低。

 

细价楼买卖比例明显下降，反映今年上半年二手私人住宅交投畅旺，用家积极入市，推高楼价，形成细价上车盘源大减，比例下跌至三成以下。因为市民的购卖意欲强劲，刺激楼价持续向升，预期下半年细价楼占二手市场比例，可望进一步下调至更低水平。

 

价值300万元或以下的二手私人住宅买卖合约登记，集中在新界区，上半年有3,198宗，占整体细价楼5,225宗登记的61.2%，可见新界为上车盘主要供应地区。九龙区及港岛区的低价二手私人住宅买卖，有1,552宗及475宗，分别占29.7%及9.1%。

 

一手新上车盘大受欢迎之外，连大澳居屋天利苑也出现超额116倍的热烈场面，白表申请过1万份，出现295人争夺1伙的场面，反映上车盘多麽受欢迎。

 

细价盘受追捧是绝对有理由的，因为许多按揭申请者都未用尽最高的银行按揭成数，就以按揭成数六成计算，供20年，供楼负担比率中位数约49%；按揭成数是五成半，供30年，只不过是约38%。供楼负担都处於安全水平，多数未触及金管局的指标上限，风险不高。市民置业负担虽然因楼价上升而增加，但他们均记取负资产的教训，没有过度借贷，楼按成数长期处於在可控制水平，应付加息能力不弱。

     

最重要的因素是买家知道双倍印花税(DSD)的杀伤力很大，楼价愈高的物业，要付出愈高的DSD，最高多达8.5%。反而楼价愈低，所付出的DSD愈比较少，400万元以下的物业，税率在1.5%至4.5%之间，比较豪宅的税款低得多。买入一间豪宅的价钱，可以化整为零去买几间细价楼，却可节省到更多税款。由於香港细价楼的租客比较多，容易物色到租客，其中一个楼盘的租客不交租或无租客，总租金收入可能只减少某个百分比，不似得一个豪宅租的金收入只得有或无那麽大分别，对业主比较有保障。