经济差息难加楼市刚需持续

日期：2014-10-09

因本港住宅市场依然供不应求，再加上中国和美国经济近日都呈现弱势，美国加息的动力放缓。料美国及香港超低息期持续，本港楼市不乏捧场客，仍有强大的刚性需求。

香港金融管理局发表《货币与金融稳定情况半年度报告》指出，住宅物业市场在过去一年多经过整固后，於近数月转趋活跃，成交量自近期的低位回升，楼价也再度上升。物业市场转强的主要原因是累积的住房需求释放，以及有关美国及香港快将加息的忧虑稍减，令市场情绪改善。事实上，信贷状况仍然利好，按揭利率持续低企，银行亦稍为放宽信贷。交易活动在一手市场率先回升，其后二手市场跟随，尤以中小型单位为主导。

本港物业市场的失衡状况可能仍持续一段时间，楼价或会继续从低息环境及相对紧绌的住宅供需情况中得到支持。

自2009年以来，金管局推出了六轮逆周期宏观审慎监管措施，以防止银行信贷助推物业价格泡沫，并确保银行及其客户的资产负债表有充足的缓冲以应对物业价格波动。这些措施促使新造按揭成数由实施前的平均水平64%下降至最近的约56%，而供款与收入比率则由超过40%的平均水平降至35%。住宅按揭贷款的增长率亦由2010 年的14.1%降至2011 年及2012年的约7至8%，再降至2013年的3.9%。

金管局不讳言楼市在刚需情况下，得到支持。但在另一方面，超低息环境将会吸引到更多人买入住宅物业自用或投资。因为从种种迹象察觉到，美国的超低息局面将会维持，理由是美国以至中国的经济近期似再陷入放缓之势。既然经济不佳，美国便难以提高息口，香港实行港元与美元挂勾的联系汇率，息率必然跟随美国。香港按息低企，投资住宅物业自然会得到低息之利，必然会吸引到不少人乘搭这程低息顺风车。

美国上调当地第二季经济增长数字，终值为上升4.6%，比原先预计的4%为高。但近日经济又有转弱之势，令将来的美国加息力度减慢。同期个人消费增长维持原值2.5%，逊於预期上调至2.9%。9月份密歇根消费者信心，终值则报84.6，亦逊预期。耐用品定单於今年7月大增22.5%后，8月跌幅竟然达到破纪录的18.2%，跌幅比较市场预期多0.2个百分点。而美国8月二手房屋销售出乎市场预期下跌1.8%，令市场担忧经济情况。这些数据都非好兆头。