住宅楼市短期跌 长远看好

由於受到全球股市下挫以及农历新年临近影响，本港住宅楼市在今年1月份，表现欠佳，但因按揭利率难以大升和美元汇价转弱等利好因素刺激，笔者相信未来楼市成交量将会止跌回升，步出谷底。

今年1月份整体住宅登记（包括一手、二手私人住宅；居屋、公屋及夹屋自由市场买卖）录得2,045宗及158.00亿元，较去年12月份的4,043宗及298.22亿元下跌49.4%及47.0%。1月的一手登记以货尾单位为主，加上二手成交淡静，以致整体住宅登记宗数打破去年11月份2,826宗的历史低位，创自1996年有纪录以来的历史新低，并於三个月内第二次创历史新低。金额则为金融海啸后新低，继2009年2月136.22亿元后创下近七年低位。2月份由於农历新年假期关系，工作日数减少，料登记宗数进一步下调至1,650宗左右，将连创历史新低。

一手私人住宅方面，今年1月份录得433宗，总值61.76亿元，较12月的2,127宗及183.66亿元，大幅下跌79.6%及66.4%。1月份的宗数创2013年7月份200宗后30个按月新低，金额则为2013年10月49.8亿元后27个按月新低。因临近农历新年，发展商减慢新盘发售，预计2月份的登记宗数继续下跌，全月录约250宗，将创31个按月新低。

二手私人住宅方面，今年1月份录得1,463宗，总值91.46亿元，较12月的1,742宗及106.74亿元下跌16.0%及14.3%。1月的登记宗数打破去年11月1,654宗的历史低位，创下历史新低。而金额为2008年11月76.0亿元后，创下7年按月新低。二手成交短期内多次创历史新低，反映二手交投相当淡静。而临近新年长假期，加上楼价调整，市民进一步减慢入市步伐，二手表现继续低沉，料2月份录约1,200宗，再创历史新低。

虽然近期楼价走软，但因住宅楼市经已连升多年，出现向下调整也属合理，如果比起高峰价有20%跌幅，尚属可以接受。无可否认楼价下跌会使到在高位追入楼市的部份业主陷於负资产的惨况，但楼市是一个长达20年以上的长期投资，楼价回升上水面是有很大机会的。

最近美国公布去年第4季经济增长初值只上升0.7%，略低於市场预期的0.8%，增幅亦低於第3季的2%，反映美国经济不佳，今年内加息次数比预期为少。美元连续一两年强势之后，最近已告大幅转弱，对香港整体经济有利，亦有助楼市复苏。