港楼价高只因美元大贬值97%

日期：2016-03-04

香港不少人抱怨住宅楼价高，高到高不可攀，令他们居住出现问题。但笔者从另一角度研究，本港楼价或许几十年来都没升值，反而是美元港元大贬值造成楼价高的现象，因为过去45年，美元兑换黄金，疯狂贬值了97%，可知美元原来全无保值作用。

很多人都一种错觉，以为美元等钞票愈多愈好，但笔者的看法是实物愈多愈好。所谓实物，不外乎物业与黄金为最大路，其中以物业最保值，因为它是地球珍贵资源土地制造出来的，供应非常有限，不会像美元及股票可以无限量印制。

笔者就举美元与黄金做一个显浅的例子。在1971年8月15日，美国总统尼克逊宣布美元贬值，并且停止美元兑换黄金。金价由过往每35美元可以兑换一安士黄金，美元之后大幅贬值到今时今日。就以目前每安士黄金可兑换1,220美元而言，45年来美元累积贬值多达97.13%，几乎化为乌有。

再举另一个例子，1985年9月22日，美国、日本、德国、法国以及英国在纽约举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，故该协定又被称为「广场协议」(Plaza Accord) 。同意上述五国开始联合干预外汇市场，在外汇市场大量抛售美元，并造成美元抛售狂潮，导致美元大幅度贬值。1985年9月，由美元兑250日圆水平，不到3个月时间，跌至每美元兑200日圆左右，跌幅20%。时至今日，美元兑日圆跌至约113水平，跌幅也达54.8%。

由此可知，自从1983年港元与美元挂勾，也跟随美元贬值。美元兑黄金及日圆这几十年来都大贬值，所以，经已引起本港市民要求保本增值，避免钞票贬值。物业及黄金是实物，皆能保值，尤其是住宅物业具备居住的功能，买楼置业可作安居之所，也具有出租收租的特点，取得每年2、3厘的回报率，比起无息收更要找地方储存的黄金，更胜一筹。