楼市承接力 预料历久不衰

本月初，三个私人住宅新盘合共超过一千个住宅单位推出市场发售，不但冻结金额庞大，更能够在周末日两天卖个满堂红，场面爆买。但一定会有人担心楼市后劲不继，笔者回顾二三十年前的落成量，发觉累积了巨大购买力，预期未来楼市强势历久不衰。

 

港人港地「启德1号」、将军澳及「海翩汇」及元朗「Grand YOHO」三人大型新盘，合共数量逾一千个，在月初的周末日两天首轮取得出色销情，连同其他新盘，合共录得逾1,100宗交投，创出一手新例实施三年以来最多交投量的周末日。再加上近数月来一定数量新盘成交，必定会有人怀疑楼市将来的承接力能否持续。

 

笔者对於楼市未来信心充足，并不担心承接力转弱的问题。打从2010年起政府先后实施额外印花税、买家印花税和双倍印花税这三项税款的辣招，令楼市成交量大减，以新楼落成量计算，数量最多的一年够1.6万个。如果今年超过1.7万个经已算是破了近年的最高纪录，但有两年连1万个也不到。

 

大家如果回顾八九十年代本港一手私人住宅新盘落成量，便会发现很有趣的数字，亦会令市民放下楼市后劲不继的心头大石。原来当年大致上每年有2、3万个单位以上落成，这个水平持续到2004年。由2005年开始，每年只得数千或者1万多个单位落成，明显比起以往少得多。光是2004年至2010年这段时间累积下来的购买力，经已非比寻常。

 

再加上2010年底开始实施的三项辣招印花税，累积至今的购买力，亦非常雄厚。期内减少的成交量不限於一手新盘，连二手楼亦缩减了不少，以一二手成交量合计在1997年历史高峰纪录逾17万宗，跌至近三年只得每年5、6万多宗，楼市长期累积下来的购买力，更加不得了。如果一爆发出来，惊天动地。

 

还有一点也要值得注意的，即使近年由2014年开始，每年平均有1万多个，但住宅单位容量应会小於八九十年代，因为当年两、三房单位不少。但近年部份单位被间细，变成一房甚至开放式单位，纵是每年同是售卖1万多个单位，数量虽不变，实质容纳能力比起以前低得多。

 

目前单位供应量维持不变，实际上单位面积缩细，容纳住客的数量肯定大幅缩减。所以，楼市的实质累积购买力，只会有增无减，购买力应会比起以往更为庞大，相信不会在未来两三年内耗尽。楼市未来数年，吸纳量应可以保持甚为平稳甚至稳步增加的局面。而且香港现时不论经济规模及人口数量都比八、九十年代为大，在正常情况之下，对住宅的需求量一定比二三十年前大得多，购买力自然更强劲。