7年半低息期 对本对利

美国联邦储备局在7月底减息0.25厘，加上全球多个央行都减息，美国进入减息转角市并非不可能，因为全球经济有放缓的趋势。但早於7年多的2012年初，笔者经已看淡美国经济，认为加息有限，假如相信笔者当年所言买楼，现在所赚何止对本对利！

美国在金融海啸之后，在2012年初扬言希望加息，笔者得到媒界邀请撰写专栏，初时经已指出，不必担心美国加息的问题。表示加息是雷声大雨点小，不用担忧，要买楼的继续买楼，最重要是解决自己的居住以至投资问题。假如置业人士相信笔者所言买楼，以代表二手楼价的中原城市领先指数(CCL)而言，经已由95.04点，上升至近期的188.43点，以点数计升幅是98%以上，既赚住又赚价，一举两得。

表面去看，以指数的点数计所赚大致是对本对利的100%，实在岂止此数。因为买楼一般只付出4-5成首期，其余向银行申请按揭贷款，无形中有杠杆作用。笔者在最初撰写专栏之时CCL是95.04点，但较早前指数经已上升至188.43点。单是指数计算经已上升98%，即是赚了近一倍。

但因买楼大多数是造按揭，自己只需付出4-5成首期，另加近7年半支付的按揭供款，所赚即是由1倍有多。如用按揭保险首期成本更低，而且一般按揭计划为期30年，现在供楼约7年半经已赚得1倍以上的楼价，提早达标。

由於买楼除了是投资之外，也有居住成份，即使将楼卖了也要再找另一间楼作居住，除非业主早已有两间楼在手，否则不是再买也要租楼解决居住问题。当然另一方法是继续供楼当交租，往后楼价升跌看命水。

笔者当时认为美国难以大幅加息，是看到美国经济只是普普通通，有动力不足的缺点，加上美国政府及国民负债又严重，难以承受大幅加息压力。美国加息之声响了近4年，只闻楼梯响，到2015年底才有第一步加息行动。印证了美国无力加息的说法。

美国这个加息周期去到2018年底为止，刚好3年，进入2019年不久已闻减息之说，不仅美国总统特朗普大声疾呼叫减息，最近更叫减达1厘。但今年开始，美国经济有失速现象，7月底联储局真的减息0.25厘。但联储局的加息周期只是加息9次0.25厘，令息口升上2.25-2.5厘，已告见顶。