施政报告利二手 难扭转跌势

特首林郑月娥发表任内第3份施政报告，在社会严重纷争环境之下，以应对房屋问题作为重头戏，希望可纾解民怨。放宽由香港按证保险有限公司为首次置业人士提供9成按揭保险楼价上限，例如由400万元提升至800万元等措施，对二手楼市有直接刺激作用，惟难阻楼市跌势。

施政报告公布一系列房屋措施，可见政府已作短、中、长期考量，显示政府解决问题的诚意。为协助首次置业人士，会放宽由香港按证保险提供的按揭保险计划的楼价上限，首次置业人士（即申请时并未持有任何香港住宅物业）可申请最高9成按揭贷款的楼价上限，将由现时400万元提升至800万元，而可申请最高8成按揭贷款的楼价上限则会由600万元提升至1,000万元；后者可以包括自用楼换楼按揭。

施政报告中对物业市场最直接影响的，相信是提高按揭保险的楼价上限，等同「减辣」。今次施政报告将8成按揭及9成按保楼价上限提高近1倍，为首置买家提供更多选择。以往首置客受制於二手楼400万元以下选择甚少，往往被逼投向提供高成数按揭的一手楼。现时放宽按保楼价上限，相信可即时激活1,000万元以下的中小型二手物业，相信二手1,000万元以下物业，於今年第4季成交量可较第3季增加约30%，由每月平均2,000多增加至3,000多宗。

放宽了按保楼价上限，由400万元提高至800万元，盘源大增20多倍，首置人士会有更多二手楼盘源可供选择，不必一定要去买一手新盘。惟仍需接受供楼负担的压力测试，政府具诚意助市民上车不妨考虑降低压力测试门槛。

发展商在一手新盘提供大量优惠，令买家入场费比较低，不少首期不足但又有能力供楼的买家投向一手市场，会令整体楼市无以为继。以往二手楼市入场费高企，造成门庭冷落，不利换楼链持续，长远有损整体楼市运行。现在政府设法「减辣」推动二手楼流转，是有利楼市换楼链继续保持，令楼市购买力生生不息，反而有助整体楼市长远发展。

惟於社会事件及中美贸战阴霾两大因素困扰，楼价难以回升，相信新措施有效减慢楼价下跌速度，料第4季楼价仍会回落3-5%，上半年升幅料报销。但会呈现量升价跌状况，好过早前的价量齐跌。