【说楼解按】按息下跌 但为何入息要求不变？

上期提及近期银行结余创新高、拆息跌幅扩大、银行按息掉头回落。虽然早前银行楼按取态开始好转，但拆息现时跌至近十年新低，按揭利息收益转跌，需留意资金流向、疫情发展及银行取态会否出现变化。2011年银行出现加息潮，按息竞争白热化导致按揭利润过於微薄，银行曾6度加息以扩阔息差，由低至H+0.7厘逐步上调至H+2.3厘。去年银行欲扭转回赠过高，按揭客户转按频繁局面，大幅削减按揭回赠；今年上半年银行欲进一步改善按揭利润，再度上调新批按息，直至下半年楼按取态改善而略减按息。

现时失业率升至6.4%之16年新高，劳工市场存在隐忧，加上政府保就业二期计划亦快将结束，银行纵使回复较积极取态，但警觉性将会提高，较佳的按揭息率及优惠较倾向提供予工作前景保持稳定、收入稳定及信贷纪录良好的申请人。

本港低息环境延续，让供楼业主享有低成本按揭，现时之按息较年初约2.5厘减幅达1厘，利息支出减少达40%，用家应可明显感到供款负担得以减轻。既然按息下跌，利息支出大幅减少，用家应可按照现时入息水平借取更高按揭额？事实却并非如此。以例子说明，买家原本准备购置一个1,050万元之单位，基於今年按息下跌，他准备买入一个1,200万之单位申请5成按揭，贷款额600万元，按揭年期30年。以银行现时按息低至约H+1.35厘计，月供约20,620元，以按息加3厘即约4.5厘计算压力测试，基本月入要求为50,670元；但可惜，即使买家月入达53,000元，银行仍没有批出按揭，买家细问原因，才发现H按之压力测试需以P按之封顶息率加3厘(即现为5.5厘)计算，基本月入需达56,780元或以上。换句话说，虽然按息确实下跌，月供亦减少了，所要求的入息水平却没有因此下降，基於拆息波动性大，银行一般以P按之封顶息率作为基准计算还款能力，由於P及P按息均没有下跌，故此借款人仍需以现为2.5厘之P按封顶息率计算入息水平，而非H按息约1.5厘，这点借款人需多加留意。

作者为中原按揭董事总经理王美凤