两年内四幅商业地流标 中环地王冻过水？

十月份东涌一幅逾百万平方尺的商业地，接获三份标书均未到底价，最终被收回，成为过去两年来第四幅流标的商业地，市场忧虑今季推出的中环商业地王也难逃流标厄运。

 

观乎今年的商业地均无一幸免，全部流标收场。在东涌地之前的三次流标，全部位於启德区，包括第2A区、第4C区4号、第4C区5号。其中，4C区4号用地於去年六月被挞订后重新招标，但同年九月再流标。当时有分析认为，流标或多或少与启德区的先天条件有关，例如商业配套未成熟、欠缺参考指标、东九供应过剩等。

惟连同是次东涌地流标，情况变得特殊。参考过去八个年度，政府合共招标逾190次，流标占八次，但当中有四次是在2019至2020年两年间发生，比例奇高。

 

事实上，疫情下全球经济受重创，企业削减规模及成本，加上办公模式改变，商厦空置情况持续恶化。据中原（工商铺）资料显示，十月港岛整体甲厦空置率连续18个月按月上升，最新录约8.42%，按月多约0.25个百分点。其中，金钟及湾仔空置率分别为9.74%及9.3%，市场预期年底有机会破10%水平。供应过剩租金自然受压，个别中区甲厦的每尺租金经已跌穿40元水平。

市场对商业前景未敢看好，地皮价值也会受影响，偏偏「超重磅」的中环海滨3号商业地将推出招标。有分析指，此类大型商业地皮的投资金额高、资金回笼期长，动辄廿年以上，虽然项目采双信封制，除标价亦会兼顾设计方案，惟就今时今日市况而言，发展商出价料保守。

 

再者，近期商用物业的租、售价「跌得急、跌得多」，地政总署的估值底价与最新市况或会存有差异，或增加流标风险。