【吴启民专栏】何解住宅租金与楼价背道而驰

曾几何时，在香港有楼收租相当不俗，回报率高又稳定，买豪宅有内地公司客承租，细价楼如果是近大学屋苑，不单有大量内地学生高价抢租，甚至预先缴付一年租金，收益绝对有保证。不过，受到新冠肺炎影响下，经济贸易以致升学均受影响，今年市场几乎已无内地生来港租楼，而近期多家大型企业如航空大公司及旅游公司出现节流行动，相继大量裁员，导致本港失业率向上升趋势，过往以地勤人员为主的租赁市场东涌，出现退租潮，进一步拉低租金，被抢高租金的单位的情景一去不复还。就以大围港铁站旁的金禧花园，以往租金都颇为硬净，两房单位高峰期租金可以做到16,000至17,000元，不过，今年在没有内地生支持下，情况截然不同，早前就有一个两房单位，只能以9,800元租出。

最近不少人预计楼价受到疫情影响大跌，甚至会出现97年大跌市。事实上，当疫情稍为缓和，只要地产商或者业主调整一下售价，本地购买力就会疯起群涌，中小型住宅成交量率先反弹，多个新盘表现均有价有市，可见楼价企硬。点解会出现这个情况，就是本地大量购买力依然存在。

香港受到疫情影响，确实少了外来人士来港，旅游零售最受打击，尤以商铺成交量大幅减少亦是正常，写字楼受到一定影响而出现租金下跌，少了内地大企业及富豪人士来港投资置业，没有这群购买力，豪宅市场亦受影响，而惟独中小型住宅楼宇则保持平稳，就算没有外来购买力，近日新盘「柏傲庄」一推出，迅速沽清，第二期加价加推，仍万人空巷排队睇楼，录得超额认购60倍，至於屯门住宅项目，地区及交通配套并非一线，依然有捧场客。原因今年本港有1.5万至1.6万个新楼单位落成，远低於1980年代的每年3万个，在供应不足下，一旦有新盘推出，只要订价合理，市场反应热烈。

目前租赁市场受到市场上的选择较多，未来租金有下调压力，个别有实力业主或按兵不动，但要业主降价放售单位，却又不会。

作者为世纪21香港行政总裁吴启民