细单位供应不绝二手纳米盘成交有冇钱赚？

日期：2020-10-27

踏入第四季本港疫情受控，发展商火速推售新盘应市，如主打开放式单位的市区盘长沙湾海珀；以及西营盘艺里坊2号。不过，自去年本港放宽楼按成数后，纳米盘的叫价能力大不如前。今次同大家检视近来市区纳米盘成交，拆解不同类型楼盘价格走势两极化的原因。

当年以一梯36伙闻名的红磡环海东岸，全盘提供超过一千伙单位，於今年九月份共有六宗纳米单位成交，实用面积介乎194至241平方尺，售价清一色「四字头」，升值幅度亦大幅跑输大市，售价较五年前的一手买入价，仅高出约2%至19%。

当中一个成交更有「明赚实蚀」的情况，一个实用面积194平方尺的开放式单位，成交价440万元，仅较五年前一手买入价高出约六万元，计及税项及其他杂费计，估计原业主实际损手约八万元或约2%离场。

以一梯36伙闻名的红磡环海东岸，过去五年升值幅度约2%至19%，表现跑输大市。

此外，单栋物业深水埗AVA 61於今年年中刚满三年的额外印花税(SSD)捆绑期，该盘有高达八成单位属开放式，近月录得的成交，仅轻微升值2%至5%，若计及入市税项，部分卖家要损手离场。

不过，市场亦不乏一些市区纳米单位录得强劲升势，例如长沙湾的市区重建项目尚都，同属单幢式物业，当中只有约三成单位属开放式单位，其余是一房及两房单位。近期开放式单位的成交价，普遍较一手买入价高出约三成。一个实用面积276平方尺单位，售价472万元，较一手价高出32%，意味原业主赚逾100万元。

另外，旺角的逸新多个单位成交价录得超过两成升幅，当中升幅较可观的是今年九月初的开放式单位成交，实用面积179平方尺，以380万元售出，升值幅度达三成。

投资纳米盘要留意盘源数量，从上述例子不难发现，如果同一个屋苑有太多纳米单位，业主相互竞争同一批客，价格较难有升值空间。相反，一个屋苑提供多种间隔及面积不同的单位，楼价反而更见承接力。

细单位供应不绝 二手纳米盘成交有冇钱赚？