商业不动产概述 (4)－区内支撑及阴阳面

对商圈属性有初步了解后，接下来我们深入观察商圈重点，就是商圈内的支撑及阴阳面。

 

笔者日前提到商圈属性大体分为三大类型，社区型商圈、办公型商圈、地标型商圈，其实要观察以上各类型商圈的优劣与否，首先就是要看这些支撑的强度为何，何谓『支撑』?简言之就是人流量最大最密集的标的物或区域！进阶观察这些标的物或区域，有可能是市场、或是大型知名社区、学校、医院，更重要是刚好位於交通枢纽中心！如果该区加上有矗立明显『磁吸效应』的百货公司、商场或电影城(院)等标的，这些都是商圈内的支撑。

 

因此对於支撑的概念是否有一种似曾相识的感觉?！没错!这些支撑也就是形成商圈的基本七大要素，要观察商圈的好与坏，支撑非常重要。就像一张椅子一样，愈多支撑、商圈愈稳定，甚或稳定发展下还会进化支撑、增加支撑；反之，如果支撑一旦退化老旧甚至消失，这个商圈也就日渐落没。所以支撑的强度与否，实则关系到商圈的好坏优劣。所有的商圈都有生命，而商圈也像变形虫，有可能放大缩小，也有可能圆形范围变带状范围或多边形范围。总之，不管商圈如何变化，只要精确捉住观察这些支撑就能清晰掌握。记得：『支撑』是形成商圈的基本要素，也是商圈发展的基础，更是我们观察商圈的重要指标。

 

观察商圈既然有了明确的方向，接下来谈谈观察商圈更细微的部分，就是观察阴阳面。何谓『阴阳面』? 简言之就是道路两侧比较人流量的多寡，多为阳、寡为阴。在我们逛商圈或观察商圈时，常常会留意到，奇怪!怎麽对面没什麽人走动，或感觉比较冷清、商家店铺氛围较不明亮，再仔细观察为何，才发现可能对面是旧区，或者有政府机构、银行证券行库、公园、教堂(会)…等商圈区段之瘤，这就属阴面。因此要观察阴阳面并不难，毕竟人们要逛街，直觉的反应一定是往人多的方向走，也许相对安全许多。总之在商业不动产中，我们谈到『阴阳面』就是论述商圈内道路干道的两侧，以此判定兴旺程度与否。

 

所以为了商圈的整体活化与发展，避免过多阴阳面的区段产生，无论是商圈内营业标的业主或经营者的串联共识，或政府单位的规划，才有『步行区』的产生，除了禁止车辆进入或於离峰时段减量车辆进入，维护逛街行人的安全，亦可达到两侧区域人流量的均衡，提升人们前往的意愿，增加逛街行人驻留的时间，实在是一举多得，对抗阴阳面的最佳良善规划。

 

中原地产台湾商仲部副总

王靖华