商业不动产概述 (3)－商圈属性

前文提到一个商圈的形成有七大构成条件，一个商圈同时符合构成条件愈多项就是好商圈！但是要同时拥有七大项的优质商圈毕竟不多，一般而言，商圈能符合三至四项条件已经不错；所以观察商圈的属性对於选定标的及衡量投资入手的方向便会容易许多。

 

不知各位有否注意到，选择居住的首要条件一定是生活便利为最先考量，如买菜或生活用品(市场)方不方便?最好是近在咫尺走路就能到，再稍差一些大众交通工具五到十分钟可抵达(交通网络)！你会这样想，楼上楼下左邻右舍附近街坊也是这麽认为，不然怎麽有缘为邻居；如是这般再加上此范围人口密度高，甚或众多住宅社区大楼林立，这就是标准的社区型商圈。至於此类型的商圈范围或中心为何?观察方向：注意市场的所在地即可抓住商圈的起始脉络点，越接近交通网络的枢纽位置，就越接近商圈的中心蛋黄区。

 

再则为管理人民食、衣、住、行、育乐、金融交易流通等，政府就要设立相关管理机关，也就必须有相对大量的办公区域空间，容纳这些文职办事人员及洽公民众，而为便民及有效提昇办公效率，各局处相关部门就会尽力统筹设立在同一区域或同一栋大楼建筑物内，这就是办公大楼的雏型概念。

 

同样的概念模式为服务人民食、衣、住、行、育乐、金融交易流通等各大小文武百业，因营运之所必需，势必要设立公司行号或联络服务处所，这些文武百业公司行号办公从业人员，少则两、三人，多则上百至千人，所需的区域及标的需求相对弹性就非常大，最佳选择的标的物非办公大楼(写字楼)莫属！既然可盖这类多楼层建筑物，腹地范围绝对够大，道路规划一定完善，也就是交通网络四通八达，基本区域的整体规划，办公大楼(写字楼)绝对不止一栋，而是一栋挨着一栋比邻矗立；为方便这庞大上班人口数量三餐、休闲…等平日生活所需，区域内百货公司/商场、甚至戏院(电影院)、休闲健身会所也就水到渠成因应而生，这就是标准的办公商圈。观察方向：注意百货公司/商场或戏院(电影院)位於区域，这就愈靠近商圈的中心蛋黄区，因为会有明显的『磁吸效应』，如果有知名新颖的大楼地标，更是加分重点。

 

另外还有百货型商圈、大专院校商圈，及特殊目的使用的不动产所形成的商圈，如医院、寺庙宗祠等，这些商圈的形成，顾名思义都是以知名地标为支撑因而产生庞大对应商机所造成；这类型的商圈我们统称为地标型商圈，商圈名称一般都是以该地标命名定义。观察方向：以地标周边随机任一商家门前观察人流量，基本每日破万人以上，这类型的商圈就值得注意。

 

中原地产台湾商仲部副总

王靖华