【普罗特克】 房地产的怪诞经济学(Freakonomics)

房地产的价值一直高企，除了供不应求和本身建造成本较高之外，有部分房地产的成本，其实是来自房地产买卖过程中自身的缺陷：资讯不对称(information asymmetric)。

畅销书《怪诞经济学(Freakonomics)》提出了一个耐人寻味的比较：3K党和地产中介的相似之处。3K党是一个十九世纪末在美国南部萌芽的秘密组织，通过进行私刑来逼迫和恐吓有色人种。事实上，3K党实际作出的私刑不多，但他们懂得如何操纵讯息，通过不停发出私刑的谣言，他们所引发的恐惧比实际影响大。其后，3K党因为秘密情报及通讯密码被间谍流出，神秘面纱被揭开，他们也因为失去控制资讯权力而被瓦解。

房地产中介的力量也是来自资讯，他们比买卖双方更了解市场和交易情况，於是便可以透过操纵讯息令买卖双方作出「逆选择」。因为买卖双方未能判断中介资讯的真伪，而产生因资讯不足而受损害的恐惧。当然，地产中介绝对没有3K党般邪恶，纯粹是因为经济学上的「诱因触发动机」理论，令他们利用其资讯优势赚取比应得更高的佣金。

房地产科技(PropTech)界一直致力解决资讯不对称的问题，让资讯开放给公众，房地产中介也因为互联网公开了各区物业的成交价和叫价，而减少了可以「食价」的机会，就是「水清则无鱼」的道理。虽然如此，房地产仍是世界上透明度最低的商品之一。

虽然房地产中介的价值不只於他们拥有的资讯，还有自身的经验累积和讨价还价的谈判技巧，未必能被科技取代，但房地产科技一方面能开放资讯，同时也能获取以往收集不到的资讯，减低资讯不对称带来的成本，或令房地产更可负担。

作者为方土房地产董事总经理及Asia PropTech(亚洲房地产科技社)创办人卢铭恩