【说楼解按】不同情况下之车位按揭成数

上期提及独立车位的按揭成数，已由高达四成上调至五成；然而，投资车位买家需要注意一点，若然已持有按揭物业在身，若再购买车位申请按揭上会，车位便已属於第二套房按揭，在现行措施下，该车位的按揭成数需降低一成，即按揭成数降回至高达四成，上会首期将会明显增加。

车位按揭在审批方面，借款人的供款占入息比率，以及压力测试要求基本上与住宅按揭相同，但留意，若果借款人本身已有按揭，例如自置物业仍有按揭在身，碍於车位已属二套房按揭，入息要求便需提高，每月总供款占入息比率上限由50%，下调至40%，并需通过按息加3厘之压力测试，压力测试下之供款占入息比率由60%，调低至50%，车位买家如需上会，入市前宜先计算首期负担及供款能力。

车位按揭息率较逊於住宅，现时实际息率介乎2.6厘至3.5厘，今年银行对於贷款业务较为审慎，银行之间批出之车位按揭息率差幅较大，当中视乎贷款金额，例如百多万元之车位按揭额仅达数十万元，尤其不足50万元贷款额之车位按息相对较逊。其实，车位按揭成数是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善，买家若购置自用物业时连同车位以连契形式申请按揭贷款，银行可就物业连同车位批出一致的按揭条款；换句话说，连同自用物业的车位按揭成数可高达六成，若成交价不超於1,000万元，更可申请按揭保险计划享有高成数按揭，按息享有拆息按揭低息水平，现时约为1.75厘，按揭年期更长达30年。

独立车位的按揭成数仍低於住宅，按揭息率亦较高，买家可考虑索性以物业套现资金方式购置车位，若物业估值之水位足够，加按套现出来之资金便可直接用作支付全数车位价格，而无需承造车位按揭。楼价於10年间升幅逾倍，以一个10年前以600万元购入之单位为例，目前楼价升值至1,300万元，加按后最高按揭额高达650万元，减去按揭余额260万元后，尚有足够水位可套现资金达390万元购买车位；此做法亦无需担心车位成了二套房按揭衍生之问题。

作者为中原按揭董事总经理王美凤