放宽非住宅按揭成数 商铺业主贷款攻略

金管局早前宣布将非住宅物业按揭贷款的按揭成数上限，由四成提高至五成，市场形容为轻微「减辣」，能够帮助在疫情下面对资金周转需要的商铺业主获取资金。不过，由於今次政策调整并未有放宽入息与供款比率，以及压测，故业主做按揭时最好留意以下要点。

 

新政策下商铺业主有机会向银行取得较高按揭成数，假设店铺市值1,000万元，可做五成按揭以获得500万元资金。不过，若商铺业主手上不只有一宗按揭，不管是自住物业或是另一个商铺或车位，都会令可借出的按揭扣减一成，即是由五成跌回至四成，按上述例子计，即是只能借出400万元资金。

 

另外，与住宅按揭采用相对划一的利率(现时约为2.5至2.7厘)不同，工商铺的息率变动较大，现时普遍介乎2.7至3.5厘左右，因为工商铺物业种类多，包括街铺、楼上铺、写字楼等，令息率有颇大差距，银行一般会因应物业质素、种类以及按揭申请人的财务状况等批出贷款息率。

租金可当收入计压测，但宜留意即使租约打了厘印，亦最多只能以租金的七成作为收入计算。

 

值得留意的是，今次政策调整并未有放宽入息与供款比率，以及压力测试水平，若要借出400万元，假设借贷利率是3厘，年期20年，业主的每月入息需要达到47,700元才能符合压测。

 

收入计算方面，个人入息除了每月薪金外，亦可计入该商铺的租金收入，但要留意只可将租金收入的七成计入压力测试，若果租约未有向政府打厘印，则只能以更低的成数计算，因业主出租物业时应先打厘印。

 

另外，若果租约即将到期，或在按揭提款前租客已经完约，部分银行不会接受以租金纳入收入计算，并要求业主和租客签新租约。然而，在现时的经济环境下，续租的租金肯定需要下调，因此建议有资金周转需要的业主，宜趁租约尚未完结前就应尽早申请按揭。