【说楼解按】工商铺按揭现况

上期提及金管局放宽工商铺按揭成数由四成上调至五成，除降低入市门槛外，亦有助减低最近估价不足之影响。新放宽措施令工商铺可造按揭成数提高，市场减价货增多，或吸引买家趁低吸纳，为工商铺市道带来适度支持。然而，工商铺买家或投资者较看重投资价值及回报、经济前景及市道，各行各业仍受新冠肺炎疫情打击，经济复苏步伐存变数，新放宽措施未至於可令工商铺市场转势。

在现行按揭措施下，工商铺按揭成数上调至高达五成，但不少工商铺按揭申请人本身已有按揭在身，新购的工商铺物业便属於第二套房按揭，按揭成数需降至四成。工商铺买家投资者占多，故需留意，若利用资产水平如股票、物业、车位、存款等之价值让银行评估还款能力，而非依据按月入息水平，工商铺之按揭成数亦需降至四成。此外，银行批出之工商铺按揭年期往往较短，以15至20年为主，有别於住宅楼按年期长达30年。

工商铺按息过往一向逊於住宅楼按，而由於工商铺物业质素参差，按息往往出现颇大差幅，银行一般因应物业质素、种类级别、按揭申请人的财务状况等批出按揭息率。近年有部分银行对承造工商铺按揭较为积极，提供之按息较贴近住宅息率。但今年银行放贷审慎，碍於工商铺受疫情冲击更大，银行对工商铺之潜在风险充满警觉性，部分银行在审批工商铺按揭方面收紧条件，并将按揭息率调高。

目前工商铺按息主要介乎2.3厘至3.5厘不等，相对住宅按息约1.75厘为高，当中已有个别银行将工商铺按息由低至2.7厘，上调至3厘，亦有由2.65厘，上调至3厘至3.5厘。近月拆息跌势下，有部分银行维持向工商铺按揭申请人提供H按，按息因而较低，例如优质写字楼之按息可低至约2厘水平。现时银行之间提供之工商铺按息差幅甚大，用家可多留意比较。

作者为中原按揭董事总经理王美凤