放宽按揭上车更易？

港府放宽按揭保险上限逾半年，不少买家转投银码较大的楼盘。不过，有业界提醒买家敍造高成数按揭，需做足风险管理，避免爆煲加入负资产大军。

优点1：上车首期降低

单纯地从上车门槛角度看，新措施让首次置业人士可申请最高9成按揭贷款，楼价上限将由之前400万元，大幅提高至800万元；申请8成按揭楼价上限则会由600万元提升至1000万元。根据土地注册处的住宅楼宇买卖合约统计，放宽后的首2个月（11月及12月）比较过去3年的同期月份，买家购入500万至1000万单位的成交宗数，平均增幅约4成，可见市民或因为受惠於新措施后，增加入市银码较大楼盘的意欲。

优点2：压力测试放宽

放宽前，压力测试要求供款占收入比率不高於45%，加3厘压试后不高於50%。放宽后，修订为供款占收入比率不高於50%，加3厘压试后不高於60%。

缺点1：保费额外增加15%

可是值得留意的是，大部分银行按揭成数最高只可借6成，余下便需要经按揭保险，支付按揭保费。参考香港按揭证券有限公司的按揭保费，假设放宽前：楼价600万元、承造8成按揭、30年还款期计，浮息计算，以一次过支付，保费比率为2.15%，保费为2.58万元。在放宽后，新按揭保险费需要额外增加15%，即由4.35%增加为5%，若承造9成按揭，保费比率为5%，保费为9万元。此外，如果未能通过银行压测，须再另付额外保费约10%，即增加至约5.5%。

缺点2：供款上升

往后供款上，承造9成按揭，意味每月供款上升或还款期更长。假设：楼价600万元、息率2.5厘、30年还款期计，放宽前每月供款约15,805元，放宽后则为17,780元，每月要多供1,975元。

缺点3：楼价跌1成顿变负资产

1998年香港经历亚洲金融风暴，楼价暴跌约7成，由於当时按揭成数较高，惨令逾10万名业主顿变负资产。以放宽前8成按揭为例，楼价下跌2成便会变成负资产，然而放宽后申请9成按揭，楼价仅需下跌1成便会变成负资产。唯一问题是负资产与失业率高企息息相关，即使业主无意放售物业，但也会削弱供款能力，就如上段提及过，当承造9成按揭，意味每月供款上升，或令业主的经济压力百上加斤。

资料来源：中原地产