【说楼解按】估价不足影响工商铺实质按揭成数

金管局早前公布，放宽非住宅物业按揭成数由四成上调至五成，提高了非住宅物业可造按揭成数一成。新冠肺炎疫情直接影响及削弱经济活动，对工商铺巿道打击明显大於住宅市场，成交量明显下跌；限聚令、禁堂食等措施尤其对餐饮及零售业造成冲击，铺市前景尤为严峻，故此政府希望及时放宽非住宅物业按揭成数。放宽前自2013年2月第六轮楼按措施起，工商铺按揭成数仅达四成。根据中原按揭客户个案，今年工商铺按揭申请的平均按揭成数仅为28%，与住宅客户平均按揭成数逾50%有明显差距，原因是工商铺可造按揭成数较低。

疫情下市场存在甚多不确定性，今年银行在贷款业务方面取态保守，由於经济前景、疲弱市道直接影响工商铺表现，银行对於工商铺按揭取态亦变得审慎保守。而事实上，工商铺承接力转弱、减价个案增加情况下，成交量及价格均出现跌幅，当中尤以铺位价格下滑显着。在这形势下，银行估价趋向保守，形成最近工商铺估价不足情况增加，由於按揭成数根据成交价及估价之较低者计算，若估价不足将影响实质可造按揭成数。

例如最近有买家拟购入一个减价铺位，业主原开价3,000万元，后减价至2,500万元成交，买家找银行估价后，发现估价仅达2,000万元，估价不足达20%。在放宽按揭前，上述个案之可造按揭额仅达800万元，估价不足令按揭成数由四成，降至32%，不过，若然在放宽按揭后入市，上述个案之可造按揭额可提高至1,000万元，等同按揭成数上调至四成。放宽工商铺按揭成数除了有助降低入市门槛、首期外，或许亦有助减低最近估价不足之影响。笔者亦提醒用家，若出现估价不足，可多找其他银行估价作比价，因银行之间估值未必相同，有时候亦出现颇大差幅。

作者为中原按揭董事总经理王美凤