【置业解码】换楼前认真考虑2点 细楼换大楼不是梦！

买楼上车当然难，但原来做到业主后想换楼亦不容易。以往业主想换楼，最大障碍是600万以上按揭成数急降，但随着政府大幅放宽按揭保险规定，可申请最高9成按揭贷款的楼价上限由400万提升至800万，而可申请最高8成按揭贷款的楼价上限则由600万提升至1,000万，令换楼门榄大大降低，细楼换大楼似乎不再是梦！不过，要换得精明，用尽按揭成数，就先要认真考虑以下2点。

Caution 1：小心额外印花税(SSD)

为了压止楼市炒风，政府特别针对住宅物业推出额外印花税(SSD)措施。若业主於购入物业后6个月内沽出，须缴交成交价的20%作为税款；若超过6个月至12个月以内出售物业，须缴交成交价的15%作为税款；若超过12个月至36个月以内，仍须缴交成交价的10%作为税款。以1,500万的物业为例计算，若在6个月内沽出，须缴SSD为300万；6至12个月内出售须缴225万；12至36个内出售亦须缴150万，税额足以用作支付另一层楼的首期！SSD的捆绑期由买楼或转名时的临约计开始日期，卖楼也是以临约计终止日期，两个日期必须相隔至少3年才可豁免SSD。不过如果选择将物业转让予包括父母、兄弟姊妹、配偶及仔女等近亲，就可以豁免SSD，惟物业转名后，3年锁期将会重新计算，即3年内卖楼同样要支付SSD。

Caution 2：「先卖后买」争取高成数按揭

换楼另一个考量就是应该「先买后卖」还是「先卖后买」。「先买后卖」是指先购入单位，待入伙后才把原有单位售出，最直接的好处在於心仪单位不会被人捷足先登，亦可以确保有充足时间布置新居。不过如果业主手头上现金不太充裕，原有单位未售出就不能套现买入新单位；加上一旦市况波动，旧有物业无人问津或需要折价出售，就会影响原定的财政预算。而根据现时从价印花税(DSD)制度，无论物业是个人或是联名持有、旧物业有否申请按揭，再买第二个物业时，一律要缴付买入业权价值15%的印花税。如换楼后想退税，以临约日期计算，买入日期和卖出日期相差1年之内将原本持有的物业售出，方可向税局申请。

至於「先卖后买」则是把旧有单位沽出，完成所有手续后才购入新的单位。虽然中途可能需要租楼住，但先将单位卖出能够套现一大笔现金，就可以有充裕现金购买新单位。而且，当旧物业完全出售，回复首置客身分，买新楼时就可以承造9成按揭，比起旧物业未完成交易，新楼只可承造8成按揭多出1成。不过，若物色到心仪单位，心急想签临约的话，就要确保旧物业和新楼成交日期相隔最少一至两个月，假设旧物业临约成交日期为5月15日，新楼临约成交日期为5月17日，当旧物业於5月15日完成交易后，新楼就算可以申请由8成按揭转为9成，未必能赶及5月17日批出及放款，到时就需要预多1成首期。

换楼可以因为家庭成员增加需要更大居住空间，又可以是「廿四孝父母」为子女学业迁往心仪校网区等。只要计划换楼前不厌其烦多做功课，自然能够换到一个性价比最高、更舒适的安乐蜗。

资料来源：中原地产