【说楼解按】把握运用Mortgage Link自制减息(下)

上期提及市场较普及的一款按揭存款挂鈎计划，银行向按揭用家提供一个高存息户口，存息与按息相同，用家透过赚取高存息收入以抵销按息支出，等同减低净按息。

此类按揭存款挂鈎计划在提存方面具有高度弹性，存进户口的资金不会像定存一样被锁死，用家可随时按需要提取存息户之存款，亦可随时将资金再存进户口内，利息按每日户口结余计算，甚具弹性。有一点需留意，mortgage link用家需小心谨慎每月准时供楼，因为一旦出现逾期还款，按揭条款中列明银行可即时终止提供高存息优惠。

市场上亦有另一款按揭存款相连的综合户口计划，借款人可随时将资金及储蓄存进户口，有关存款等同直接扣减按揭本金节省利息，利息以按揭余额扣减存款之净额计算，这样便无需如传统按揭计划般收取提早部份还款手续费或罚息。按揭利息同样是按每日贷款净结余计算，借款人亦可随时提取及存入金额。这计划较上述高存息户口计划还多一个优点，用家可藉着持续性存款，透过降低本金而缩短还款年期。

上述两类按揭存款挂鈎计划哪一款更悭息？若果按息一致、存入户口的金额亦相同，有扣减本金作用的按揭存款综合户口可有更大悭息效果。同样以上述475万元按揭额、按息1.75厘及25年还款期为例，同样於提取按揭当日存入30万元，以及每月存入4,000元於综合户口，全期利息可减少高达32%，多於高存息户口抵销按息26%，按揭还款期更由原先25年，缩短至18.6年，更快捷完成供款历程。然而，市场上提供扣减本金作用的按揭存款综合户口计划之银行较少，而批出之按息有机会略高，若未能好好利用存款特点扣减本金悭息，悭息效果或不及第一类高存息户口计划。故此，用家可根据银行批出之实际息率及其他优惠条款作比较，并以自身财政运用状况及储蓄习惯作衡量。

作者为中原按揭董事总经理王美凤