新楼供应想达标 下半年动工量要逾10,000伙？

一系列私人住宅施工量及落成量数字近日新鲜出炉，运输及房屋局公布，2020年上半年私楼落成量为1.14万伙，而私楼新屋动工量为8,100伙，前者数字表面上在疫情下算是合乎预期，全年计或有机会达标，但以动工量而言则反映未来的私楼落成量存隐忧，要达至近年每年约1.85万伙水平，下半年动工量便要逾一万伙。

香港住宅供应无论从哪个角度看，均是僧多粥少。参考2019年财政预算案的，2019至2023年每年私楼落成量预测为1.88万伙，而2019年当年的实际落成量仅约1.36万伙。今年二月财政预算案将2020至2024年私楼落成量预测提升至每年约1.96万伙，从目标上调角度看，未来新屋落成量应有所增加。

不过，当对照实际的私楼落成量及私楼动工量后，相信未来四至五年落成量达标有难度，除非政府能突然大量增加土地供应及加快审批程序。以2019年为例，当年的私楼实际落成量较预期的每年1.88万伙，少近5,200伙。落成量不达标，并不代表市场的刚性需求就此消失，反而更须要在未来追回失地，才有机会达至供求平衡。若要在2020至2023年追回2019年的失地，即代表这四年每年私楼落成量要增至约两万伙。

不过，在今年的财政预算案中，新一个五年私楼落成量的计划为每年1.96万伙，较本来应追回失地的逾两万伙为低，但却将战线拉长一年，或许是想用时间换取空间。今年私楼落成量目标是1.96万伙，上半年为1.14万伙，但在疫情出现新一波爆发下，能否达标仍有待验证。

新屋动工量直接影响未来四至五年新楼落成数量，对新盘供应具参考价值。

要知未来五年每年1.96万伙落成量的目标能否达到，不妨参考施工量。没有施工便不会有单位落成，故施工量反映着未来四至五年间私楼落成量，除了2016年私楼施工量突然急升至2.55万伙外，2017至2020年的数量为1.7至1.85万伙，即过去四年平均每年施工量约1.98万伙，与落成量目标接近。

不过，值得留意的是，其实自2017年起，私楼动工量已低於未来五年预期的1.96万伙落成量，过去年动工量接近落成量目标主要因2016年动工量大增。在疫情下，2020年上半年施工量更仅8,100伙，再一次亮起红灯，如要追到近年约1.85万伙的水平，下半年施工量将要逾一万伙，否则将影响四至五年后的落成量，这供求关系对新盘楼价具启示性。