【说楼解按】送契楼为何转售难？

送赠物业指业主将楼宇业权送予他人，一般是亲人，例如是业主送予子孙又或夫妇间送赠，当中没有代价或成交金额，又或只是象徵式的金额，较常以送赠契(Deed of Gift)形式转让业权，并登记於土地注册处。以获赠形式得来之物业称为「送契楼」，这种看似便利的转让物业方式其实较易出现转售困难，原因是买家购置送契楼或难於找得银行承办按揭。

送赠物业实际上是受限於破产条例，送赠者如被发现在申请破产前5年内将物业送予他人，可被视作故意转移资产避债，债权人可透过破产管理署追索回物业，期间之买卖转让交易或宣告无效，物业交还破产管理署处理偿还债务。物业是按揭贷款中的抵押品，若借款人无力还款，银行可将物业变卖抵债，但由於送契楼存在被破产管理署讨回的风险，故此对於银行来说，替未满5年期的送契楼承造按揭是存在高风险的。

然而，是否超过5年送赠期的物业，便一定可获银行批出按揭呢？答案并非必然。原因是大部分银行对送契楼取态保守，不同银行亦会自行对送契楼作出商业决定；例如有些银行愿意为刚过5年送赠期的物业提供按揭，有些则要求送契年期必需达8年或10年以上，更有部分银行只会按个别情况考虑，甚或全然拒绝送契楼按揭。基於上述情况，获赠物业之一方转售其送契楼是较为困难。买家若心仪的单位是送契楼，应注意送契年期并先向银行查询按揭事宜，以免按揭申请被拒大失预算。

而事实上，送契楼并没有获豁免物业买卖印花税，税局仍会根据当前物业估值计算及徵收印花税；故此，近年亲人移交楼宇业权的方式较多以内部转让形式进行，除了没有上述送契楼衍生之问题，亦因为按照现行税制，不论近亲是否持有物业，近亲之间转让物业亦只需缴交税率较低之首置印花税，而且，只需处理好按揭事宜，仍有按揭贷款之物业仍可进行转让。

作者为中原按揭董事总经理王美凤