【说楼解按】2020年上半年按市回顾(下)

今年按揭市场较令人关注的是，银行在楼市转旺、银行结余上升、息率下跌的环境下却接连上调按息及削减优惠，楼按取态亦持续保守。由於环球新冠肺炎疫情之广泛爆发属前所未见，多国疫情仍严峻，令全球经济受冲击并带连锁性影响，经济复苏时间难以掌控；加上中美关系愈趋紧张，市场仍存多方面不确定性。本地疫情缓和近3个月后最近再次反弹，经济已难免下滑，失业率上升，银行面对市场潜在风险警觉性增加，在避险因素下楼按取态趋於保守。

再者，今年息率向下或令银行净息差受压，银行以大型银行为首现阶段对於控制资金成本重要性放前，在大型银行具指标性调整下，其他银行亦相续跟随调整按揭。今年银行接连调整按揭后，一般400多万元按揭金额之按息由年初约H加1.3厘，上调至H加1.5厘，现金回赠由高达贷款额1.5%，降至0.2%，600万元以上较大按揭金额之按息可低至H加1.45厘，现金回赠提高至0.5%，而大型银行之转按现金回赠则一律降至0.2%。今年银行除了进一步控制资金成本，亦反映银行看淡转按业务，并扭转过往客户「每两年转一转」转按成风影响银行按揭收益的经营环境。

尽管今年银行上调按息，但实际加幅轻微，仅累达0.2厘，美国大幅减息令港元拆息跌幅亦扩大，足令H按息跌幅抵销银行加息幅度之余，亦较年初享有减息幅度，现时调整后之市场H按息一般为1.76厘，较年初封顶息率水平2.5厘等同可享减息0.74厘，用家仍受惠於减息，故此银行上调按息对楼市未构成影响。今年美国为应对新冠肺炎疫情累计减息达1.5厘至历史低水平，原则上港息应贴近美息，但去年第四季至今港元拆息持续高於美息，反映银行保留资金意欲较大。随着港元呈现强势，金管局已多次向市场注资，银行结余由今年首季约540亿元，上升至最近为1,800亿元水平；银行流动性显着增加下，与楼按相关的1个月拆息由年初高逾2厘水平，降至最近为0.26厘，港元拆息逐步回落至较趋近美息。

美国疫情仍严峻，超低息及宽松货币政策须长时间维持，美国联储局已预计目前低息水平须维持至2022年，并持续无限量QE，港息跟随美息下，意味本港息率在较长时间仍维持甚低水平，近月楼市向好，或吸引部分资金流入楼市，对楼市带来支持。近月拆息下跌令H按息自4月底起跌穿P按封顶息，并与P按息差拉阔，在H按减息优势下，H按市场比例由年初约80%，推升至5月份达91%，相信今年H按仍会继续主导巿场。

作者为中原按揭董事总经理王美凤