居屋幸运儿注意 置业做按揭必读
日期：2020-07-21
私楼楼价高企，不少用家转战二手居屋市场寻宝。不过，未补地价的居屋按揭较一般私楼烦琐，最大分别是在於居屋按揭年期最长为二十五年，而且政府的担保年期长短亦会影响银行的放贷审批，买家搵心水单位时，要注意楼龄对按揭的影响。
二手居屋楼按最需要关注担保期问题，房委会对旗下居屋提供三十年担保期，意思是由政府担保做楼按，因此银行放贷时可豁免买家的压力测试，以及按揭保险费。担保期的长短对楼按成数有关键性影响，银行的原则是当居屋的担保期完结后，未偿还本金额需要相当於或低於楼价六成，才可批足九成按揭以及最长二十五年期。简而言之，楼龄愈高的居屋，愈难获得银行批出长年期的九成贷款。
楼龄逾廿年居屋宜准备较多首期
假设某买家希望买入一个500万元的油塘油翠苑居屋单位，单位於2009年开卖，换言之政府余下的担保期是十九年。因此银行会要求买家於十九年之后，未偿还的本金额跌至只占楼价的六成或以下，即是300万元或以下。
按银行现行的利率P-2.5%计划，即实际利率2.5厘；供款二十五年；以及九成楼按计算，每月供款额20,188元，供款19年后尚久银行本金约135万元，在这情况下一般可顺利获批足九成贷款。
不过，若是心仪是在1996年出售的牛池湾彩峰苑，换言之政府余下的担保期只余短短六年，按上述的楼价及银行楼按条款计，供款六年后未偿还本金仍远高於楼价的六成，因此银行难以批出九成而年期二十五年的楼按。
如果要维持九成楼按，银行可能会将贷款年期缩短至十四年或以下，以达至九年后未偿还本金占楼价六成或以下的原则，变相令每月供款急升至37,300元，买家或难以负担。由此可见，一般楼龄超过二十年的居屋，买家要准备更多首期，才可以成功上车。
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