【说楼解按】低息环境运用供楼扣税额着数吗？(上)

新冠肺炎疫情纾缓措施下，2018/19部分期限税款交税时限自动顺延3个月，部分人士未交税便再收到新一课税年度报税表，又是准备填交报税表的时候。要悭税必然要学懂用尽免税额，供楼人士关注的是如何以供楼利息扣税。

由2017/18课税年度起，可申请扣除居所贷款利息的年期由15年，延长至20个课税年度，以减轻供楼人士的交税负担，最高扣税额为每年10万元。20个扣税年期可连续或不连续使用，由纳税人自由选择；现时平均新批按揭年期已达27年，不少供楼人士选用30年还款期，何时及如何使用供楼利息扣税额较着数？简单来说，实质上是视乎该年按息支出是否最贴近或达到10万元扣税额上限。若果该年度已可用尽按息扣税额，基本上已没有所谓「蚀底」，但是否可用尽扣税额又或何时用扣税额；实际上亦视乎一些因素影响包括按息水平、按揭余额及年期、未来换楼计划、余下多少扣税年期等。

例如300万元按揭额计，以现时按息不足2厘计，一年按息支出仅约55,000元，若短期内已有生育换楼计划，或可考虑在按揭额及按息支出增加时才使用扣税额。

由於按揭以息随本减方式计算利息，开首数年的利息比例较高，足额使用10万元扣税额的机会亦较大。以550万元按揭额、30年还款期为例，按目前息率计算，首年按息支出约101,671元，足可用尽按息扣税额；若供楼至第8年，该年按息支出已降至约82,386元(假设息率不变以便参考)，足额使用10万元扣税额的机会降低。当然，上车人士来说，足可享有长达20个年度扣税期，而年轻上车人士置业初期开支负担往往较重，往后政府或再延续供楼利息扣税年期亦说不定，用家实际上亦可按照自身开支及税务负担衡量是否使用供楼利息扣税额。

作者为

中原按揭董事总经理王美凤