租楼生死约 年期有得拣

业主买楼收租获取稳定回报，租客期望以合理租金寻得安身之所，双方可谓各取所需。业主与租客签约时，通常会签一年生约加一年死约，但大家有否想过可以有例外？

 

事实上，在楼市的不同升跌阶段，生死约年期的长短，对业主和租客利益都有不同影响。例如在楼市上升，租金同步向上阶段，租客与业主签约时，可尝试要求两年死约，好处是在楼市上升时及早锁定租金，以免一年后被业主加租，但坏处是一旦租客在租住期间遇上突发事情要取消租约，便需要缴付死约期内余下日子的租金。

 

相反，对业主而言，坏处当然是失去一年后的加租机会，但亦可免却租客一年死约完结后离开，到时需再寻找新租客的风险，因为如果业主委托代理寻找租客，是要付半个月租金作为佣金，更不知道单位要空置多久。不过，如果业主有信心一年后租金会大升，当然可以坚拒两年死约！

 

受新冠肺炎疫情影响，本港经济受创，住宅租金出现明显回落趋势。据中原地产新签租约数据显示，5月全港107个大型私人屋苑实用面积平均尺租33.2元，较2020年4月33.3元再跌0.3%，连跌十个月共12.4%。在这个处境下，就可能有业主愿意以两年死约，提早锁定现时租金水平，以免后市再度向下时，於一年死约期完结后，被租客要求减租。

 

签两年死约可试要求减租

 

不过，作为租客，若能接受两年死约条款，可尝试进取地「回一口租」，即要求业主略为下调租金，看业主能否接受。

 

早年曾有个案，H先生在早年楼市「牛皮」的时候，心仪一个以每月13,800元放租的新界西大型屋苑两房单位，当时业主便提议他签下两年死约，原因是希望租客能长期租住，不会一年后便放弃承租。

 

由於该单位质素不俗，H先生亦打算在这里住上起码几年，加上手头现金足够，於是进取地提出反建议月租减至12,000元，同时可以一次过缴交首年租金，结果获业主欣然答应，可谓皆大欢喜。