【说楼解按】过渡贷款可作为换楼衔接吗？(下)

借款人亦需留意，换楼过渡贷款设有贷款金额上限，借款人应先计算是否有足够「水位」。银行多以原有物业估值之高达六成减去尚欠按揭额计算，又或以新购物业估值之高达三成减去订金金额作比较，两者以较低者为准；换句话说，若原有单位之按揭额已超出六成或以上，又或未偿还按揭金额过高，导致可借出之贷款金额未足以支付新居交易之楼价尾数，便难以获银行批出过渡贷款。

再者，由於金管局实施按揭措施的关系，上述「水位」亦会根据措施订明之按揭成数上限而降低。举一例子，买家购入一个新居作换楼之用，早前以1,000万元售出旧居，旧居之尚欠按揭余额为500万元，由於新居交易期早於旧居，他没有足够额外资金支付新居楼价尾数，故希望向银行申请换楼贷款，但鉴於目前1,000万元或以上楼价之按揭成数上限为五成，故以1,000万元之50%，减去尚欠按揭额500万元，等於已没有水位获银行批出过渡贷款，借款人须另行筹备资金方可完成交易。

由於过渡贷款只属短期非抵押贷款，故利息较楼按息率为高，银行不希望加重买家在供款方面的担子，故一般只要求买家在过渡贷款期内供息不供本，直至到期日才偿还本金。换楼过渡贷款在市场上不算普及，银行之间的审批准则、批出之条件、还款期限亦有不同，有需要利用过渡贷款进行新旧物业交易的换楼人士，应先向银行仔细了解有关细节。

作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤