楼换楼陷阱多 退税失败随时损失几十万

踏入五月楼市明显回暖，部分用家更希望赶及疫情尾班车楼换楼，细屋换大屋。不过，在现时的税制下，如本身持有物业，再买楼便要付楼价15%的从价印花税，若希望退回税款差额，便要在一年内卖出之前的物业，达至楼换楼的退税要求。当中，无论先买后卖，还是先卖后买也存在不少防不胜防的风险，各位在实行换楼大计前，务必先了解运作流程。

为了顾及楼换楼用家的需要，如业主本身只有一个单位，及后换入另一个单位，并於买入新单位后一年内卖出原来单位，便可申请退回多付了的印花税。例如业主自住一个单位，现计划换楼而买入另一个单位，假设新单位楼价为800万元，那麽先要支付15%印花税，即120万元。

根据新单位签下的临时买卖合约日期计算，只要业主能在一年之内出售原来单位，可在换楼后透过律师楼代办退税手续，若成功审批，可按第二标准印花税率作计算，将退回90万元，只需支付30万元(800万元X3.75%)。

不过，由於买卖物业涉及不少变数，例如买卖双方挞订，或业主持有多於一间物业等，都有机会构成不能退回印花税差额的情况。

首先比较简单且在可控制范围的是，如业主有多於一间物业，打算用其中一间楼换楼，这情况是不可行的，因为退税要求是本身只拥一个单位去换另一个单位。

对於先买后卖，最常见的风险是买入新单位后，根据临约日期的一年内未能卖出旧有单位，之后便不能申请退回印花税差额。然而，更防不胜防的是，以为旧单位如期卖出，但最终对方挞订，便要继续在限期内找到新买家，并完成整个交易，否则亦会因限期已过而未能退税。

完成挞订程序才再买楼

至於先卖后买又怎样？首先要准备充足时间，让手上单位完成买卖程序，或在临约写明必买必卖条款，否则如过程中买家挞订，而业主又心急以为卖了楼而买入新单位，这时候仍要支付新单位楼价的15%印花税。

 

此外，亦有一些变相的楼换楼陷阱。假设一个首置买家购入一个单位，本来不涉及楼换楼。但后来因各种原因买家自行挞订，在未完成挞订手续时再买入另一个心仪单位，这个时候便须支付15%印花税，更重要的问题是，完成挞订手续后亦不能退税，原因是挞订不等於卖出物业，故税局有权不退税。

最安全的方法，是确定完成整个挞订程序，在回复首置身份后才买入下一个单位，这时候不涉及15%印花税问题，自可免却日后的退税烦脑。