【说楼解按】负资产增两倍 实际风险仍低 – 王美凤

金管局公布2020年第一季末负资产住宅按揭贷款增至384宗，按季增加2倍，是自2016年第二季后15个季度新高。虽然在新冠肺炎疫情下市场减价盘在首季增加，但今年首季楼价平均仅跌2%，而较去年高位平均下跌约8%。换句话说，平均楼价跌幅未超逾一成，但由於不同屋苑成交价连带估值跌幅出现差别，个别单位成交已由高位跌穿1成，加上九成按揭用家普遍将保费加借入按揭额一并供款，连同保费总按揭成数约达92%至93%为主，导致部分新造不久的九成按揭业主，以及高成数按揭银行职员个案跌入负资产界线。

自去年10月中放宽按保后，九成按揭个案使用率增加，放宽按保有助买家上车，但即使按保使用率上升，现时负资产占整体按揭仍属相当低水平，负资产宗数占整体住宅按揭仅0.07%，负资产金额占未偿还贷款总金额仅0.13%。目前平均按揭成数仅约56.2%，较措施前约63%至64%仍明显低，住宅按揭超过3个月及6个月之拖欠比率分别仅0.03%及0.02%，亦较措施前约介乎0.1%至0.2%明显低，而目前并无录得任何拖欠3个月以上的负资产贷款，反映负资产风险甚低。今年首季负资产增幅虽达2倍，但实质上是基於去年第四季数字基数低，仅128宗，目前负资产仍处相当低水平。

近日本地新冠肺炎疫情缓和，累积了多月的楼市购买力正在释放，自4月复活节假期至今一、二手楼市交投逐步回升，需求增加下，楼价在次季可望止跌回稳，故此今年第二季负资产宗数有机会掉头回落。采用高成数按揭有助上车，但用家需有心理准备楼价一旦逆转，而有机会跌入负资产的可能性，故此用家应衡量自身实际需要选择按揭成数。

新冠肺炎疫情在全球扩散下，经济难免受影响，供楼人士宜为自己提高供楼防守力，预留较充足的现金流及备用资金，建议供楼人士可为自己预留约一年按揭供款额作储备，因为提防断供至为重要，供楼人士应对负资产首重稳定按时供款。此外，在筹划置业预算时，总债务占入息比率以不高於35%较为理想。

作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤