【说楼解按】何解新居屋销情延慢

去年新居屋计划申请超额60倍，反应相当热烈，但迄今仍未卖出所有单位，未售单位大约仍有千多伙。居屋属於资助性房屋，为合资格中签买家提供楼价折让，买家亦可获得有别於私楼之高成数按揭配套，绿表居屋买家可造按揭成数高达95%，白表买家之按揭成数亦高达90%，基本首期低至楼价半成至一成，亦无需支付任何按揭保险费；现今住房刚性需求大，居屋很自然令不少市民争相认购。

然而，2019居屋销售进度却比预期慢，近期原因当然是为了应付新冠肺炎疫情而要暂停拣楼程序，以减低群众接触。事实上，去年连月出现的社会运动已对居屋销售进度构成影响，而居屋涉及的6个屋苑当中，地区、位置、校网、面积、户型、入伙日期都有差别，受欢迎程度自然有别；例如位处市区名校网的何文田冠德苑很自然最受欢迎，加上是现楼可即时入住，所以是最快售出所有单位的屋苑。

自去年政府放宽按保申请门槛后，以低至一成至两成首期上车的潜在楼盘供应随即增加，对於相对上受欢迎程度较逊的居屋屋苑，部分潜在买家或转投私楼市场上车。近月疫情下，愿意降价出售单位的业主有所增加，二手物业市场出现了一些买家心目中的笋价盘，比较下私楼虽然没有居屋之楼价折让，但即使业主只是减价几个百分比，买家往后可自由转按、加按套现、转让物业，加上一些私楼配套始终较优胜，例如是设施齐备的会所、穿梭巴士等，吸引部分买家转去私楼市场寻宝。

除了上述，私楼之按揭年期可长达30年，不像居屋之按揭年期上限为25年，故此，部分居屋准买家转投二手市场寻觅减价盘，以一成低首期申请九成按保计划，并拉长以30年还款期降低每月还款额成功於私楼市场上车。再者，申请按保虽涉及保费，但现时保费一般设有不俗的折扣优惠，加上可加借於按揭额一并供款，令按保用家接受保费这项支出。

作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤