安达臣首置地估值大减 个中理由原来系咁

继以市价六二折推售的马头围道焕然懿居后，政府再推第二个港人首置上车盘，位於观塘安达臣道前石矿场用地，五月十五日截标。惟公布发展细节后，市场纷纷下调地皮估值，幅度由10%至逾20%不等，每尺楼面地价不足一万元，究竟所谓何事？

港人首次置业先导计划是资助房屋的一种，首置买家可以折扣形式购买相关物业，而今次招标的安达臣道石矿场项目，是首置上车盘计划的第二个项目。

是次地皮采用首置与私人住宅混合式发展，最高可建楼面约108.9万平方尺，分为A及B两区，预计可建约1,700伙。根据地政总署文件，政府会从中随机挑选不少於1,000伙作为「首置」单位，即占单位总数逾半，并会限量及限尺。首置单位面积须介乎23至46平方米，间隔上，须提供约200个开放式单位、250个一房单位及550个两房单位，变相局限发展弹性。

观塘安达臣道石矿场地皮项目中，政府会随机挑选不少於1,000伙作为「首置」单位，占单位总数逾半。

除了建筑上的多重限制外，今次首置单位采市价八折出售，运房局有权决定市价。而在首置单位的价单公布之前，发展商不得公布私人住宅单位部分的售价，间接限制预售安排。再环顾项目四周，除了一幅由华懋於2018年初以每尺楼面地价约1.2万元投得的私楼地皮外，其余均为公营房屋项目，或会影响同区档次。

位置因素，再加上公布上述种种条款细节后，市场对地皮的估值分歧颇大，个别将估值由原先的109亿元下调至87亿元，每尺楼面地价约8,000元。个别测量师更认为，是次项目规模不细，且具不确定性，发展商需承担大部分的风险，或有流标风险。