【说楼解按】减息下之定息按揭(下)

本地用家较喜欢有即时悭息效果，以及带有灵活性的按揭计划，除非临近加息周期，才可吸引部分长线用家选用传统定按计划。然而，息率已由去年起掉头回落，连同美国最近减息两次达1.5厘，美息已共减4次共达2.25厘，新冠肺炎在全球扩散，市场预期环球减息及量化宽松已是基本应对动作，估计最少今、明两年息率继续低企，故此借款人未必倾向选用息率较高的定按计划，亦不急於要锁定长期息率。

事实上，香港已延续逾11年的低息环境，过去十年最优惠利率(P)仅分别上落0.125厘；目前为主流的H按，一般设有P按封顶息率保障，当拆息抽升，按息不会高於P按，但当拆息下跌，用家便可享减息优势，减低供楼利息。月初美国减息曾推低港元拆息，令H按息曾跌穿P按封顶息率低至2.31厘(以3月12日拆息计算)。在减息环境下定按吸引力显然被削，相信政府今次推出定按计划，旨在为市场提供多元化按揭选择，当中长达15至20年之定息期是以往未曾出现的全新计划。

虽然在减息环境下传统定按未必吸引，但今次定按的亮点是政府指出，申请人无需符合压力测试，原因是计划已有较长定按期锁定息率。申请人仍然需要通过现有供款占入息比率要求，审批是否较宽松视乎可批出之按揭年期，拉长按揭年期才可减低每月还款额，倘若年期同样长达25年至30年，以10年定按为例，最低月入要求可减少约一成至一成多，如是者或可吸引部分用家透过定按上会，但对於按保用家之分别却不大，因为按保申请的压测已有一定程度的放宽。

新定按计划之某些细节仍有待确定，由於定息年期较长，除了定息率外，用家应留意罚息期条款、定息期后之息率(可再选定息或P减2.35厘)，以及其他优惠配套如现金回赠、按揭存款相连户口等作比较。

作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤