银主盘执笋货 原来要咁做

最近二手楼价持续回落，有意置业的人士，也开始留意银主盘市场，希望以超笋价觅得心头好。所谓「银主盘」，就是指原业主无法偿还物业按揭贷款，而被借贷方即银行没收作为抵押品出售，让按揭申请人可偿还债务。不过，买银主盘有机也有危，买家务须注意以下要点，才有机会安全地以平价执银主盘。

(一) 有何途径买到银主盘？

购买银主盘主要透过两个途径，一是经地产代理表达买家的心水价，供银行与业主考虑；另一方法则於拍卖行里出价竞投。不论采用哪种途径，有意购买银主盘的人士也需了解清楚物业状况，以订出价策略。

(二) 银主盘 = 楼价平？

银主盘特性是放售物业的意欲较高，由於急於套现，底价较为踏实亲民。不过，银行亦会为该物业做市场估价，较少贱卖物业，即使买家提出的心水价或竞投价属出价者之中最高，银行也可能因出价低於期望底价，而收回物业不作出售，留待下次招标或拍卖。

所以银主盘不一定等於笋价盘，只不过为引来潜在买家竞投，拍卖行大多会预设具吸引力的开价，容易令市场误以为有超笋价楼盘放售。而现场炽热的竞投气氛，其实有机会推高买家出价的银码。

(三) 出价前先睇楼

业主因为无力偿还按揭债务而被银行收楼，期间的法律过程可能已长达一年，换言之单位曾有一段较长空置期，加上业主之前有财政压力，单位内栊有没有日久失修或严重清洁卫生问题？购入后是否要支付庞大维修费？准买家必须先睇楼才决定出价。

(四) 查契防中伏

银债往往涉及金钱纠纷，买家不妨委托律师对单位进行土地查册，以了解单位业主的屋契有没有问题？是否会涉及楼宇的欠债而收传票？业权是否完整？亦可向代理及律师了解物业状况，查清楚单位是否凶宅、僭建、曾改动间隔等。若果有上述问题，可能会影响按揭申请结果。

(五) 街数多箩箩?

业主因为财政负债压力，才令单位被银行收回，所以许多银主盘的业主都孭到周身债，如拖欠管理费、水电煤、斜坡维修费及外墙维修费等支出。一旦被追讨，亦有可能需由新买家负担。所以买入银主盘前，买家必须先查清楚背后所需支付的债项，准备充足资金。至於业主的私人债务，虽然买家不用承担，但也要有心理准备，在接手单位初期受到债主临门多番接触查询。