【余建辉专栏】租约必备要素 – 余建辉

早前文章有讲解物业买卖必要有之元素，今次就讲下租约必要有的元素。

首先，要讲解法律上租赁(tenancy)和使用权(licence) 之分别，好多人对於一份租赁文书的名称有好多误解，以为只要不是写成为租约便不是租赁。英国法庭在一宗终审判决案中澄清了法律的演译是建基於协议书的实质内容，而不是协议书的名称或形式。所以在这案件中，原告人作为一个物业之业权拥有人与被告人协定被告人可以有物业内2个房间之独家管有权(exclusive possession) ，即使签订的文书只是称为准许使用合约(Licence Agreement) ，并写上双方不打算当作制定为租赁，但法庭因为此协定中有租赁的以下三大元素而判定被告人实为租客：1. 独家管有权；2. 有租期(for a term) ；及3. 要支付租金(at a rent) 。换句话说，酒店房间因定时有工人入内清洁打扫便因没有独家管有权而不会构成一个租赁。

香港法庭在这个原则上更延伸定立了在法律上一个有效租约的必要条款是要包括：定约双方的身份、出租物业的详情、按金及租金的数额、及租期等。只要各项皆具备，即使只是一份临时租约亦已具有法律约束力。

利嘉阁地产有限公司

中央事务部联席董事

余建辉