【海外置业】浅谈境外买楼收租 do’s and dont’s

笔者90%以上的客人会问到「如何收租?」的问题，这方面也是最令人「又爱又恨」的部份；「有租收」带来安全感，是否长期稳定免麻烦又带来了「不安全感」，往往面对决择，而境外物业对大部份买家来说是一个「未知数」，而收楼后的收租事宜，应该程度更高的「未知数」吧。

 

在此首先提示各位，因为大家都希望稳定收租，故此某些不法商人会利用这个资讯不对称，去给予极致「包租、包赚」的条件，当各位遇到「包租、包赚」就应马上掉头走，在这个万梦想爆破的机会是很高的，而爆破的方式也有无限种，笔者在这近十余年已见识不少了，大家无必要冒这个风险。要成为一个成功的投资者是成功到最后的才算！

 

业主需要懂得「防守」和「放手」

 

持有在境外的出租物业，业主在心态上需要作出调整，大部份香港业主在处理本地物业出租的时候，都会委托代理公司寻找客户，及后直接与租客签署租约，及背起了之后所有与租客沟通的责任，这样造成了很多的烦琐工作，如果在租约内没有清楚注明双方责任，或者没有建立一个良好的沟通系统，那麽处理「出租单位」及处理「出租客户」事宜便成为了一个很大的烦恼。坦白说，大部份香港的业主也没有太多经验，所以在这个部份，香港市场相对境内某些地方，是比较原始的，有些朋友也因为怕了这些工作而选择购买金融产品作为投资工具，支付一大笔的手续费和管理费。

 

处理境外物业的出租，笔者建议在境外物业当中，需要安排站在中间的代租管公司协助，处理有关出租的所有事宜，这样便可以省却很多可以预计及不可预计的问题。

 

代租管公司会替业主寻找合适的租客，并且因应租客背景作一定的审查，除此之外，在进入租约的阶段，也会向业主及租客提供一定的专业意见。他们生存在於向业主收取一定的服务费用，比如在英国、澳洲和日本大城市物业的话，这个费用一般为租金的15%, 9%及5%不等。

 

然而这个也未算最彻底的做法，有一些地方城市，买家业主可以将物业出租给代租管公司，即是那间公司是业主的租客，当然这间公司不会用来自用，而是将单位再出租予正式的用家，在这个情况，笔者认为对於小业主而言是最简单的，因为完全不需要去处理使用者的问题，只需要找一个比较可信的公司，谈好租金便可，出租期间需要处理的问题便大大减少了。

 

更加重要的是，一定要拣选合适的地区和物业类型。比如在渡假区的物业，基本上不会有长期租客，只能够选择短期租约，在这个情况下，业主必须要小心看清楚租约条款，这类型的物业是风险比较高的，各位在认识了解时必须要向专业人士查询当中风险。对於一些极高回报，或者特别吸引的条款，必须要给格外留神，以免堕入陷阱。

 

作者为中原地产项目总监罗显桂