【余建辉专栏】怎样才算物业交吉 – 余建辉

之前曾写文章有简单讲述物业交吉应要怎样及一宗区域法院之睇法，今次就多用数个法庭案例去比提供大家更多真实例子。

首先离不开由英国法庭很久已定下的基本原则：

一宗案例中出售的空置货仓在成交日时，地窖内满布一袋袋已变硬了的水泥，虽然该等水泥已不值钱，但阻碍了使用地窖。法庭指出，在成交日留下个人财物在单位内（不是指不足考虑之部份）,即是等同宣示仍可使用该物业作个人用途。当然不是任何阻碍都算作，法庭阐释一定要是能实质阻碍物业重要部份之拥有权才是，因为在英国大部份买卖都牵涉面积颇大的土地和房屋，所以这些情况会极少发生，通常买家都会接受或就此作罢。

另一宗香港案例中，涉案买卖之物业为工厦之最底6层单位连同10个车位，而成交日订为某星期六之中午12时前。到了成交日的指定完成时间，买方去到该物业发现卖方仍在搬迁中，而地下车位更满布办公室设备、电单车及卖方之物品。高等法院引用上述英国权威案例定立之法律原则后判决卖方未有按合同约定交吉。

在第二宗香港案例中，卖方在成交日当天下午4点还有搬运工人执拾物品，买家到场看到电视机、睡房客厅都有不同家俬（包括床、枱、雪柜、酒柜等）未有搬走,於是在成交时间5点后影相作为记录。高等法院认为这些物件都足以实质阻碍买家享用单位，所以判决卖方所留下之家俬不可以看成是微不足道，就卖方未能於协定之下午五时交匙而称只是迟了数分钟一事，法庭引用上诉庭之案例解释因时间是合同之要素，如订立是须於「五时或之前」不是「大概五时」履行,，本原则是法庭不可重写双方已订立之条款，所以最后裁定卖方未有按合约在5时交吉给买方。

所以卖方在买卖交易前应预留更多时间去搬迁家俬和私人物品，以免引起诉讼或不能完成交易。

利嘉阁地产有限公司

中央事务部联席董事

余建辉