【说楼解按】白居二计划下不一样的9成按揭(下) – 王美凤

上期提及在白居二计划下，买家可购买房委会辖下居屋第二市场单位(简称居二单位)或房协辖下住宅发售计划第二市场单位，但当中的9成按揭安排其实分别颇大。房协第二市场单位有别於房委居二单位，由於银行已与房委会签订按揭保证契据，居二买家可获银行批出高达9成按揭贷款，当中无需如房协第二市场买家透过按揭保险计划申请，亦无需支付按揭保险费。

居二单位的9成按揭配套看似较为理想，但要留意居二单位的楼龄问题，楼龄偏高的单位未必可获银行批出9成按揭，又或未必可获批足25年还款期。原因是房委会向银行提供的按揭还款保证期以30年为限，由首次转让日期起计算，部份银行会直接将30年保证期减去居屋楼龄，以计算可批出9成按揭贷款之最长按揭年期。居者有其屋计划早於70年代已推行，部分屋苑楼龄已超逾20年至30年，例如居屋楼龄是23年，以30年保证期相减，批出9成按揭之年期便仅达7年，每月供款额将增加近两倍，大大超出买家预算。有些居屋楼龄已逾30年，银行不能接纳9成按揭申请，只可批出与私楼相同的按揭成数，即高达6成，这样买家的首期需由1成增加至4成，审批准则亦会跟私楼相同。

基於上述，准买家若想以9成按揭购买居二单位，实际上可选择的屋苑并非太多，近年亦以2,000年或以后落成的居屋单位较受欢迎，除了因为楼龄较新外，亦因为有较大机会获银行批出9成按揭。原因是部分银行以居屋楼龄约20年为上限，只要居屋楼龄不超过约20年，便可向买家提供9成按揭以及可批足25年还款期；不同银行将这个上限定为18年至20年不等。银行以这种方式计算的原因是，楼龄20年之居二单位尚余10年保证期，当9成按揭用家供款10年后，虽然保证期已过，然而本金大概已降至原本楼价之6成，即一般私楼按揭成数，银行原则上未需要承担因高成数衍生之额外风险。

房协没有为住宅发售计划第二市场单位向银行提供按揭保证，故此有关审批之按揭年期及准则大致上跟随私楼之按揭保险计划，楼龄与还款期总和长达75年，由於房协第二市场单位绝大绝分少於40年，故此按揭年期可长达30年。

作者为中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤