【余建辉专栏】乜野都可钉契？

之前文章提及香港不是行业权注册制度，而是文书注册制度而已，主要是去处理文书之先后次序。好多市民都以为如果同另一人有任何民事纠纷，都可以在未获法庭判决下在另一方拥有的物业上钉契，但事实却并非这样。那麽究竟有那些文件及在那些情况下可以注册呢？

土地注册条例（第128章）第2条中有以下之规定：

「所有影响土地财产或不动产的契据、转易契、判决及其他书面形式的文书，若符合《土地注册条例》的规定，都可注册。」

而第14条更指可「引伸而适用於待决案件」，「亦即任何与土地或与土地的任何权益或押记有关的(待决)诉讼或程序」。如未有注册，则该待决案件「对拟受此影响的产业的任何买方或承按人均无约束力」(第16条)。

所以一份文书必需要影响土地或土地的权益(例如信托或建筑命令) 的文书，或是法庭判决之命令方能获准注册，一般合约申索的补偿(例如钱债纠纷、货物售卖或服务提供之争执)只是普通法下因失去机会(loss of chance) 之金钱损失，不属第2条所规定的土地合同，所以不可以注册。

曾有一业主售出物业，但成交期却与一宗物业内装修合约纠纷之诉讼之聆讯日同日，因该诉讼书被登记在土地注册处之「该物业下之暂缓注册」一栏，令到成交未能完成。於是业主向法庭作出紧急申请剔除该暂缓注册。法庭重申待决诉讼只可在与物业或物业权益相关下，才能按上述条例注册。 

所以在非影响土地权益的前设下，合同之纠纷只能在法庭判令发出后，如胜诉方仍未获赔偿，胜诉方才可根据高等法院条例申请押记令注册在物业上，亦即俗称之钉契，以告示任何准买方。当然，胜诉方之后还可以向法庭申请变卖物业以支付判令上之赔偿。

利嘉阁地产有限公司

中央事务部联席董事

余建辉