【余建辉专栏】土地注册制度

香港是少数仍然未行业权注册制度的普通法国家，例如英国、澳洲、新加坡等亦已行业权注册制度，一些大陆法国家例如德国和中国内地都已行业权注册制度。

香港沿用的是契约注册制度，只赋予注册契约优先次序，土地注册上的记录只是已注册文书的索引，每份文书的登记日期亦会影响一份文书影响的先后次序，而土地查册上的“业主”，未必拥有妥善的业权，亦可能仍受制於没有注册的权益，所以每次物业进行交易时，买方代表律师需要翻查以往最少15年的契约直至政府批地契约去核实有关业权，如果当中出现问题，则有机会像断了的链一样，业权链一断，便不会是妥善。

又例如查册记录上的“业主” ，在法律上有可能不是真正的业权拥有人，反而可能仍在断链前的旧业主上拥有，变成坊间称既死契。一套业权契约文件少则十余份，多则六、七十份也见过，律师须用的时间去阅读翻查该套业权契约文件可想然知是那麽多，遇有疑问时还须找卖方代表律师提出查问及要求提供进一步证明，日后律师收费时千万别说律师费贵。

反之，在业权注册制度下就简单很多，业权注册上的记录就已是物业现时业权和权益的证明，每次物业交易不再需要像契约注册制度下要翻查已注册的业权契约。

香港於2004年曾通过《土地业权条例》，曾计划在生效后把现行的契约注册制度逐步转为业权注册制度。可是因为在检讨后，发现条例存在一些问题，故此需要制定修订草案才可实施。

 

利嘉阁地产有限公司

中央事务部联席董事

余建辉